Apartamento T2, 101 m² em Setúbal (São Sebastião), Setúbal
Apartamento T2 com 101 m² em Setúbal (São Sebastião), Setúbal, à venda por 260 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 345 081 €, 32,7% acima do preço pedido. A análise de 23 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 101 m², no 4º andar, construído em 1995, certificado energético E. Localizado em praça de Portugal, freguesia de Setúbal (São Sebastião), concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. Características Notáveis: O apartamento dispõe de janelas oscilobatentes com vidro duplo para uma melhor performance térmica e acústica, garantindo um ambiente de vida sereno apesar da sua localização central perto de amenidades movimentadas.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €260,000 está €85,081 abaixo do valor justo de €345,081, indicando que a propriedade está subvalorizada em 24.7%. Isso representa uma oportunidade significativa para potenciais ganhos no mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €345,081 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €260,000 situa-se €85,081 (24.7%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €260,000 face à base da zona de praça de Portugal de €301,262 (€2,983/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 67/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €301,262, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €345,081 (€3,417/m²), uma diferença de €85,081 (24.7%) face ao preço pedido de €260,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| praça de Portugal | Imóvel em análise | €260,000 | €2,574 | — | 70 | 51 |
| rua Alves da Silva, 27 3 | Ativo | €265,000 | €2,732 | 6.1% | 63 | 58 |
| Setúbal (São Sebastião) · 023929 | Ativo | €295,000 | €3,512 | 36.4% | 72 | 54 |
| Setúbal (São Sebastião) · f3602a | Ativo | €275,000 | €3,481 | 35.2% | 70 | 52 |
| Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça) · 95709f | Ativo | €240,000 | €3,810 | 48.0% | 60 | 43 |
| Mediana | €270,000 | €3,497 | 35.8% | 67 | 53 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O apartamento de 2 quartos em Setúbal apresenta uma forte oportunidade de arrendamento de longo prazo, refletindo um rendimento bruto de 4,2%. Com o valor justo situado em €345.081, a propriedade está atualmente subvalorizada em 24,7%, indicando um forte potencial de valorização futura. Investimento agrícola Dada a localização da propriedade em uma área predominantemente rural com foco na agricultura, ela se apresenta como uma opção viável de investimento agrícola. O diferencial de valor sugere que esta propriedade pode ser aproveitada como um ativo em um portfólio agrícola diversificado, beneficiando-se das características econômicas da região. Manter e comprar Esta propriedade é bem adequada para uma estratégia de comprar e manter, uma vez que seu preço atual de listagem oferece um desconto significativo em relação ao valor justo. Ao manter o investimento, há potencial para crescimento de capital em linha com as tendências de valorização regional, especialmente dada a sua rentabilidade favorável e status de subvalorizada.
Riscos
Alto Risco de Rotatividade de Inquilinos A combinação de uma pontuação de estabilidade económica baixa de 40/100 e uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 39/100 sugere uma alta probabilidade de rotatividade de inquilinos, o que pode resultar em taxas de vacância aumentadas e custos adicionais na procura de novos inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 302 359 €
- Capital próprio necessário
- 94 359 €
- Prestação mensal
- 874 €
- Rentabilidade bruta
- 3,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -416 €
- Preço260 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8806 €
- Imposto do Selo (escritura)2080 €
- Imposto do Selo (crédito)1248 €
- Escritura, registo e banco2124 €
- Obras28 102 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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