Apartamento em Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas
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Apartamento T1 com 53 m² em Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas, Almada, à venda por 260 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 264 445 €, em linha com o preço pedido. A análise de 9 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: vidros duplos, soalho de madeira e pés-direitos altos.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 53 m², no 1º andar, certificado energético C. Localizado em avenida do Cristo Rei, 47, freguesia de Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas, concelho de Almada, distrito de Setúbal. Destaque: O balcão fechado do apartamento serve como um espaço multifuncional versátil facilmente convertível de volta para uma área aberta, aumentando a sua atratividade para arranjos de vida flexíveis.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €260,000 está ligeiramente abaixo do valor justo de €264,445, indicando uma avaliação ao preço justo com uma diferença mínima de €4,445 (1,7%). Buy-to-flip angle. Uma estratégia de compra para revenda poderia aproveitar a boa qualidade da área de estar e potenciais renovações menores no banheiro, visando uma revenda a um preço superior, beneficiando-se do crescente interesse de mercado em Almada. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto de 3,5%, a estratégia de arrendamento é promissora; uma renda mensal estimada de €758 suporta uma confiável oportunidade de arrendamento a longo prazo, atraente para famílias devido à segurança e comodidades do bairro.
Avaliação
Valor justo estimado em €264,445 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €260,000 situa-se €4,445 (1.7%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €260,000 face à base da zona de avenida do Cristo Rei, 47 de €250,530 (€4,727/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 67/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €250,530, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €264,445 (€4,990/m²), uma diferença de €4,445 (1.7%) face ao preço pedido de €260,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida do Cristo Rei, 47 | Imóvel em análise | €260,000 | €4,906 | — | 68 | 80 |
| rua Comandante António Feio, 7 | Ativo | €240,000 | €5,714 | 16.5% | 70 | 78 |
| avenida Heliodoro Salgado, 7 | Ativo | €210,000 | €5,676 | 15.7% | 70 | 75 |
| alameda de Guerra Junqueiro | Ativo | €210,000 | €5,526 | 12.7% | 70 | 74 |
| rua Manuel de Sousa Coutinho | Ativo | €244,900 | €4,453 | 9.2% | 68 | 74 |
| Mediana | €225,000 | €5,601 | 14.2% | 70 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade oferece um rendimento bruto de 3,5%, que está em linha com as expectativas do mercado de arrendamento local. Dada a sua avaliação de valor justo, pode proporcionar um fluxo de caixa estável com uma demanda consistente nesta área suburbana perto de Lisboa. Comprar e manter Adquirir este apartamento pode ser vantajoso para uma apreciação a longo prazo devido à sua proximidade com o mercado de trabalho de Lisboa e às comodidades da vizinhança. Embora esteja precificado ao preço justo, existe o potencial para um aumento de valor futuro à medida que a área se desenvolve. Arrendamento para famílias Este apartamento T1 em Almada está bem posicionado numa vizinhança segura e rica em amenidades, tornando-se atraente para situações de arrendamento familiar. Com uma designação de valor justo, oferece uma oportunidade de investimento razoável para atrair inquilinos em busca de um ambiente de vida estável e acessível.
Riscos
Risco de Rotatividade dos Inquilinos Com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 75/100, existe uma possibilidade significativa de taxas de rotatividade mais altas que poderiam afetar negativamente o fluxo de caixa.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 288 560 €
- Capital próprio necessário
- 80 560 €
- Prestação mensal
- 911 €
- Rentabilidade bruta
- 3,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -542 €
- Preço260 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8806 €
- Imposto do Selo (escritura)2080 €
- Imposto do Selo (crédito)1248 €
- Escritura, registo e banco2124 €
- Obras14 302 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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