Apartamento em Penha de França
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Apartamento T3 com 49 m² em Penha de França, Lisbon, à venda por 229 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 239 862 €, em linha com o preço pedido. A análise de 17 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo tradicional português, com vista de cidade, jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: vidros duplos, soalho de madeira e pavimento cerâmico.
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Visão geral
Apartamento T3 com 1 casas de banho de 49 m², no 3º andar, construído em 1950, certificado energético C. Localizado em largo Santos-o-Novo, 22, freguesia de Penha de França, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento oferece uma tranquila vista rio em uma praça sossegada, com proximidade a transportes essenciais como o Metro de Santa Apolónia, aumentando seu potencial após a renovação.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedido de €229,000 está posicionado ligeiramente abaixo do valor justo de €239,862, indicando uma diferença de €10,862 ou aproximadamente 4,5%. A propriedade pode ser considerada uma oportunidade de investimento ao preço justo, tendo em conta as suas métricas de avaliação.
Avaliação
Valor justo estimado em €239,862 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €229,000 situa-se €10,862 (4.5%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €229,000 face à base da zona de largo Santos-o-Novo, 22 de €262,592 (€5,359/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 30/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €262,592, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €239,862 (€4,895/m²), uma diferença de €10,862 (4.5%) face ao preço pedido de €229,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| largo Santos-o-Novo, 22 | Imóvel em análise | €229,000 | €4,673 | — | 25 | 82 |
| avenida Mouzinho de Albuquerque, 20 | Ativo | €440,000 | €5,570 | 19.2% | 30 | 84 |
| rua Carlos Mardel | Ativo | €385,000 | €4,813 | 3.0% | 30 | 79 |
| Santa Maria Maior · b32b81 | Ativo | €145,000 | €3,625 | 22.4% | 29 | 85 |
| Areeiro · 1e5fe9 | Ativo | €448,000 | €4,978 | 6.5% | 20 | 84 |
| Mediana | €412,500 | €4,896 | 4.8% | 30 | 84 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O valor justo do imóvel sugere que ocupa uma posição no mercado que reflete as condições atuais, levando a um rendimento modesto de 5,7%. Apesar de estar ao preço justo, a condição do apartamento (30/100) pode exigir investimento adicional para manter a satisfação dos inquilinos e a competitividade no mercado de arrendamento a longo prazo. Arrendamento de curto prazo Situada numa localização central de Lisboa com uma vida urbana vibrante e alta procura turística, esta propriedade atrai arrendatários de férias. No entanto, com um valor justo e considerando a sua condição, serão necessários investimentos contínuos para aumentar a sua atratividade para os inquilinos de curto prazo. Comprar e manter Com uma valoração justa e um rendimento consistente de 5,7%, esta propriedade oferece uma oportunidade razoável para investimento a longo prazo numa área desejável. No entanto, a condição do apartamento indica a necessidade de melhoria de capital para capitalizar plenamente na apreciação e receita de arrendamento futuras. Não é ideal para habitação estudantil Dada a sua condição atual e valoração justa, esta propriedade não está posicionada como a melhor opção para habitação estudantil. Os potenciais inquilinos estudantes podem preferir propriedades que ofereçam melhor condição e comodidades para as suas necessidades.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos é de 65/100, sugerindo uma maior probabilidade de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a períodos de vacância prolongados e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 282 267 €
- Capital próprio necessário
- 99 067 €
- Prestação mensal
- 772 €
- Rentabilidade bruta
- 4,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -200 €
- Preço229 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões6636 €
- Imposto do Selo (escritura)1832 €
- Imposto do Selo (crédito)1099 €
- Escritura, registo e banco2050 €
- Obras41 650 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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