Apartamento em Santa Maria Maior
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Apartamento T2 com 30 m² em Santa Maria Maior, Lisbon, à venda por 198 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 182 913 €, 7,6% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 3,8%. A análise de 25 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q5 (básica). Estilo tradicional português. Características visíveis nas fotografias: varanda, alcatifa e pavimento de pedra.
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Visão geral
Apartamento T2 de 30 m², com 1 casa de banho, no 2.º andar, ano de construção 1951, classe energética D. Localização: beco do Almotacé, 9 · freguesia: Santa Maria Maior · concelho: Lisbon · distrito: Lisbon. O apartamento necessita de obras, situa-se no segundo andar de um edifício tradicional sem elevador e tem um contrato de arrendamento em vigor até dezembro de 2026.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 198 000 € está acima do valor justo de 183 000 €. A diferença é de 15 000 € (7,6%) inferior ao preço pedido — 7,6% de desvalorização face ao preço pedido.
Avaliação
- Modelo de transações
- 195 698 €peso 56%82 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 209 016 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −12 673 €−6,3%a partir de 201 586 €
- Margens de prudência
- −6000 €−3,2%a partir de 188 913 €
- Valor justo
- 182 913 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 197 488 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza preços de venda registados em 82 transações reais em Santa Maria Maior, nos quatro trimestres até ao 2.º trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os modelos são combinados numa ponderação de 55% para o Modelo de transações e 45% para o Modelo de anúncios ajustado. Os ajustamentos conservadores têm em conta o custo estimado das obras, quando aplicável, colocando o valor justo 3,2% abaixo da estimativa central. O valor justo é 183 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo, a 198 000 €, com 7,6% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança é elevada. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 197 000 €; o preço pedido de 198 000 € está 1000 € acima deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 3,8% (antes de custos)
- Potencial de renovaçãoAdequadaPotencial de renovação: estado avaliado em 44/100 com margem de entrada; custo indicativo de obras de cerca de 1 380 €/m² para uma renovação integral (apenas execução, exclui projeto e licenciamento)
Nota regulatória (alojamento local): Nota regulatória: nesta freguesia não estão a ser emitidas novas licenças de alojamento local e as licenças caducam com a venda. Planeie arrendamento de longa duração
O apartamento T2, com 30m², em Santa Maria Maior está anunciado por 198 000 €, acima do valor justo de 183 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 15 000 € (7,6%) inferior ao preço pedido — 7,6% de desvalorização face ao preço pedido. O potencial de valorização através de obras é sustentado pelo estado, avaliado em 44/100, embora uma remodelação integral tenha um custo indicativo de cerca de 1380 €/m², apenas para execução e sem incluir projeto e licenciamento. A rentabilidade bruta é de 3,8% e a pontuação do bairro é 50/100; a análise deve pressupor arrendamento de longa duração, uma vez que não estão a ser emitidas novas licenças de alojamento local na freguesia e as licenças existentes caducam com a venda.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma pontuação de 50/100, o que indica uma estabilidade moderada em ambas as medidas. Risco de qualidade dos dados Os anúncios do imóvel são discordantes e o imóvel está arrendado, pelo que a informação disponível requer revisão.
Qualidade dos dados
Nota CConstatações: 2
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
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Faça as contas
- Custo total de compra
- 226 249 €
- Capital próprio necessário
- 67 849 €
- Prestação mensal
- 668 €
- Rentabilidade bruta
- 5,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -133 €
- Preço198 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões4472 €
- Imposto do Selo (escritura)1584 €
- Imposto do Selo (crédito)950 €
- Escritura, registo e banco1975 €
- Obras19 267 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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