Duplex em Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias
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Duplex T2 com 130 m² em Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias, Oeiras, à venda por 1 150 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 790 346 €, 31,3% abaixo do preço pedido. A análise de 49 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Duplex T2 com 3 casas de banho de 130 m², construído em 2024, certificado energético B. Localizado em rua Capitão Sebastião Gustavo Pinto, 3A, freguesia de Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias, concelho de Oeiras, distrito de Lisbon. Este duplex possui um pequeno terraço privado adjacente às suites, ideal para momentos de relaxamento, assim como uma varanda contínua com vistas desimpedidas para o jardim e a piscina.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €1,150,000 está significativamente acima do valor justo de €790,346, representando uma discrepância de €359,654 (45.5%). Esta propriedade está sobrevalorizada e não se alinha com a avaliação atual do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €790,346 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,150,000 situa-se €359,654 (45.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,150,000 face à base da zona de rua Capitão Sebastião Gustavo Pinto, 3A de €654,250 (€5,033/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 85/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €654,250, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €790,346 (€6,080/m²), uma diferença de €359,654 (45.5%) face ao preço pedido de €1,150,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Capitão Sebastião Gustavo Pinto, 3A | Imóvel em análise | €1,150,000 | €8,846 | — | 88 | 72 |
| rua José de Azambuja Proença, 9 | Ativo | €1,550,000 | €11,923 | 34.8% | 83 | 75 |
| rua Actor António Sacramento | Ativo | €1,199,000 | €5,682 | 35.8% | 85 | 69 |
| rua António Sérgio | Ativo | €475,000 | €5,864 | 33.7% | 80 | 70 |
| Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias · ade6a7 | Ativo | €875,000 | €6,295 | 28.8% | 72 | 73 |
| Mediana | €1,037,000 | €6,080 | 31.3% | 82 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O duplex de 2 quartos em Oeiras está sobrevalorizado em 45,5% em comparação com o seu valor justo, o que diminui o potencial para rendimentos de arrendamento a longo prazo, atualmente fixados em apenas 1,6% bruto. As características suburbanas podem proporcionar estabilidade aos inquilinos, mas o elevado preço de compra limita o potencial de retorno para o investidor. Arrendamento familiar Esta propriedade, com as suas características suburbanas favoráveis e uma procura moderada por habitação, está infelizmente sobrevalorizada a €1.150.000, superando o valor justo em 45,5%. Embora a vizinhança ofereça um ambiente louvável para famílias, o preço inflacionado compromete a viabilidade desta estratégia de arrendamento. Comprar e manter Com um valor justo de €790.346, o preço atual de €1.150.000 reflete um acréscimo significativo de 45,5%, indicando que esta estratégia de comprar e manter é menos favorável do que parece. Embora a propriedade esteja em boas condições e ofereça estabilidade, a avaliação excessiva prejudica o potencial de valorização a longo prazo.
Riscos
Risco de flutuação económica moderada Com as classificações de estabilidade económica e de inquilinos ambas em 75/100, existe um risco moderado de flutuações a afetar o valor da propriedade e a estabilidade da renda.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 237 980 €
- Capital próprio necessário
- 317 980 €
- Prestação mensal
- 3879 €
- Rentabilidade bruta
- 1,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -3621 €
- Preço1 150 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões69 000 €
- Imposto do Selo (escritura)9200 €
- Imposto do Selo (crédito)5520 €
- Escritura, registo e banco4260 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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