Apartamento em Setúbal (São Sebastião)
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Apartamento T3 com 122 m² em Setúbal (São Sebastião), Setúbal, à venda por 337 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 358 626 €, em linha com o preço pedido. A análise de 42 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 122 m², no 2º andar, construído em 2000, certificado energético E. Localizado em rua Gaspar Correia, freguesia de Setúbal (São Sebastião), concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. Este apartamento dispõe de uma ampla área de estar, melhorada por ar condicionado e uma distribuição eficiente, garantindo conforto e praticidade para reuniões familiares.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €337,000 está €21,626 (6.0%) abaixo do valor justo de €358,626, indicando que a propriedade está ao preço justo. Isso sugere uma oportunidade de investimento sólida, sem preocupações imediatas significativas com a supervalorização.
Avaliação
Valor justo estimado em €358,626 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €337,000 situa-se €21,626 (6.0%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €337,000 face à base da zona de rua Gaspar Correia de €284,173 (€2,329/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 75/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €284,173, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €358,626 (€2,940/m²), uma diferença de €21,626 (6.0%) face ao preço pedido de €337,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Gaspar Correia | Imóvel em análise | €337,000 | €2,762 | — | 73 | 54 |
| rua Gaspar Correia, 14 | Ativo | €350,000 | €2,846 | 3.0% | 72 | 46 |
| rua Nossa Senhora Carmo, 20 | Ativo | €275,000 | €3,022 | 9.4% | 68 | 46 |
| Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça) · ba5ac0 | Ativo | €360,000 | €3,529 | 27.8% | 75 | 56 |
| Setúbal (São Sebastião) · 25f69f | Ativo | €265,000 | €3,313 | 19.9% | 65 | 51 |
| Mediana | €312,500 | €3,168 | 14.7% | 70 | 49 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade encontra-se a um preço justo, com uma ligeira diferença de 6,0% em comparação com o valor justo de €358,626. No entanto, com um rendimento bruto de 3,4%, os retornos potenciais do arrendamento de longo prazo podem não ser atrativos, dado o baixo rating do bairro e o contexto econômico. Compra e manutenção Investir neste apartamento pode estar alinhado com uma estratégia de compra e manutenção, uma vez que é avaliado a um preço justo de €337,000. Apesar do valor estável, o rendimento médio e a localização semi-urbana sugerem que o potencial de crescimento pode ser limitado a longo prazo. Arrendamento familiar O apartamento está razoavelmente avaliado para fins de arrendamento familiar, situando-se a um preço justo. No entanto, as amenidades modestas e o menor rating do bairro podem afetar a sua desejabilidade e retenção de inquilinos neste segmento.
Riscos
Vulnerabilidade Económica O índice de estabilidade económica de 50/100 indica um alto potencial para flutuações nas condições de mercado, o que pode afetar o valor da propriedade e a renda de aluguer. Instabilidade dos Inquilinos Com um índice de estabilidade dos inquilinos de 60/100, existe um risco moderado de rotatividade de inquilinos que pode levar a taxas de vacância aumentadas e diminuição do fluxo de caixa.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 374 658 €
- Capital próprio necessário
- 105 058 €
- Prestação mensal
- 1137 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -676 €
- Preço337 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões14 260 €
- Imposto do Selo (escritura)2696 €
- Imposto do Selo (crédito)1618 €
- Escritura, registo e banco2309 €
- Obras16 775 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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