Moradia em São Brás de Alportel
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Moradia T2 com 75 m² em São Brás de Alportel, à venda por 165 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 165 955 €, em linha com o preço pedido. A análise de 21 fotografias classifica o estado de conservação como C6 (mau) e os acabamentos como Q5 (básica). Estilo de quinta rústica, com vista de campo e jardim. Características visíveis nas fotografias: lareira, jardim e estacionamento privativo.
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Visão geral
Moradia T2 com 1 casas de banho de 75 m², construído em 1974, certificado energético G. Localizado freguesia de São Brás de Alportel, concelho de São Brás de Alportel, distrito de Faro. Características Notáveis: Esta propriedade está situada em terreno edificável, rodeada de vegetação luxuriante, oferecendo uma oportunidade única de restaurar uma típica casa algarvia à sua originalidade. Notas de Condição: A estrutura apresenta um significativo abandono, com evidências de vandalismo no interior e uma extensa vegetação exterior.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €165,000 está apenas €955 (0.6%) abaixo do valor justo de €165,955, indicando uma avaliação ao preço justo para esta propriedade. Buy-to-flip angle. Com uma estratégia de revenda direcionada para alugueres de férias de curto prazo, as atualizações podem render um lucro lucrativo, aproveitando a atratividade turística do Algarve. Buy-to-let angle. Uma abordagem de compra e retenção projeta um rendimento bruto de 4.6%, com uma renda estimada de €632 por mês, tornando-o uma sólida oportunidade de investimento a longo prazo.
Avaliação
Valor justo estimado em €165,955 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €165,000 situa-se €955 (0.6%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €165,000 face à base da zona de São Brás de Alportel, São Brás de Alportel, Faro de €196,173 (€2,616/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 15/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €196,173, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €165,955 (€2,213/m²), uma diferença de €955 (0.6%) face ao preço pedido de €165,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| São Brás de Alportel · f46ad7 | Imóvel em análise | €165,000 | €2,200 | — | 12 | 55 |
| São Brás de Alportel · ba3e56 | Ativo | €275,000 | €1,389 | 36.9% | 35 | 57 |
| São Brás de Alportel · 6d5472 | Ativo | €340,000 | €2,329 | 5.9% | 35 | 61 |
| São Brás de Alportel · 388e7b | Ativo | €395,000 | €1,681 | 23.6% | 35 | 62 |
| rua Poeta Bernardo de Passos | Ativo | €550,000 | €2,402 | 9.2% | 25 | 51 |
| Mediana | €367,500 | €2,005 | 8.9% | 35 | 59 |
Tese de investimento
Aluguer de férias a curto prazo O rendimento bruto de 4,6% torna a propriedade uma opção razoável para aluguer de férias a curto prazo, atraindo turistas atraídos pela região do Algarve. No entanto, a pontuação de condição de 15/100 indica que são necessárias renovação significativa, o que pode desincentivar oportunidades de aluguer imediatas. Renovação com valorização Embora a propriedade esteja a um preço justo de €165,000 em relação ao seu valor justo de €165,955, a baixa pontuação de condição sugere que é necessário um investimento substancial em renovação. Uma estratégia focada na valorização poderia aumentar o apelo da propriedade e, após a renovação, potencialmente gerar melhores retornos neste mercado rico em turismo. Compra e manutenção Com um rendimento atual de 4,6% e preços justos, a propriedade pode servir como um investimento estável de compra e manutenção a longo prazo; no entanto, a baixa pontuação de vizinhança de 55/100 levanta questões sobre a qualidade geral dos inquilinos e do potencial de valorização futura. Portanto, embora esteja a um preço justo, a consideração cuidadosa da procura de aluguer e das melhorias na propriedade será essencial nesta estratégia de investimento.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 40/100 indica um risco significativo de recessões, afetando a receita potencial e os valores das propriedades na área.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 244 955 €
- Capital próprio necessário
- 112 955 €
- Prestação mensal
- 557 €
- Rentabilidade bruta
- 3,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -304 €
- Preço165 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões2822 €
- Imposto do Selo (escritura)1320 €
- Imposto do Selo (crédito)792 €
- Escritura, registo e banco1896 €
- Obras73 125 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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