Vivenda T3, 146 m² em São Brás de Alportel
Vivenda T3 com 146 m² em São Brás de Alportel, à venda por 340 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 168 181 €, 33,6% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T3 com 2 casas de banho de 146 m², construído em 1923, certificado energético E. Localizado freguesia de São Brás de Alportel, concelho de São Brás de Alportel, distrito de Faro. Características Notáveis: Esta vivenda inclui materiais essenciais para aquecimento por piso radiante que fazem parte da venda, apresentando uma vantagem significativa para um controlo climático eficiente após a renovação.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €340,000 está significativamente acima do valor justo de €168,181, indicando uma sobrevalorização de €171,819 (50,5%). Esta discrepância sugere que os potenciais compradores podem encontrar melhor valor em outro lugar.
Avaliação
Valor justo estimado em €168,181 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €340,000 situa-se €171,819 (50.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €340,000 face à base da zona de São Brás de Alportel, São Brás de Alportel, Faro de €347,626 (€2,381/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 34/100 (Condição 35 · Materiais 30 · Dimensões das divisões 38). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 61/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 55 · Económico 60 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
São Brás de Alportel, São Brás de Alportel, Faro
Base da zona €347,626 + condição -€93,531 + localização +€11,030 = valor justo estimado de €168,181 (€1,152/m²), uma diferença de €171,819 (50.5%) face ao preço pedido de €340,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| São Brás de Alportel · 6d5472 | Imóvel em análise | €340,000 | €2,329 | — | 35 | 61 |
| São Brás de Alportel · ba3e56 | Ativo | €275,000 | €1,389 | 40.4% | 35 | 57 |
| São Brás de Alportel · b7b580 | Ativo | €375,000 | €1,838 | 21.1% | 38 | 52 |
| São Brás de Alportel · 02383c | Ativo | €240,000 | €2,243 | 3.7% | 45 | 58 |
| São Brás de Alportel · 6d520a | Ativo | €299,000 | €2,182 | 6.3% | — | 66 |
| Mediana | €287,000 | €2,010 | 13.7% | 38 | 58 |
Tese de investimento
Aluguer de férias a curto prazo Esta propriedade está sobrevalorizada em 50,5% em comparação com o seu valor justo de €168,181, o que pode desmotivar potenciais inquilinos à procura de valor. O rendimento bruto de 7,3% não é suficiente para justificar o preço elevado de compra num mercado orientado para o turismo. Aluguer de longo prazo Com um valor justo significativamente inferior ao preço de listagem, esta villa não é um investimento financeiramente sólido para oportunidades de aluguer a longo prazo. O rendimento bruto de 7,3% não compensa a diferença de 50,5%, tornando-a uma escolha pouco atraente para rendimento de aluguer estável. Compra e retenção Comprar esta propriedade a €340,000 provavelmente dificultaria a valorização a longo prazo, dado o seu valor justo avaliado em apenas €168,181. A classificação atual de condição de 34/100 e a pontuação do bairro de 61/100 reforçam ainda mais a sua inadequação como investimento de compra e retenção. Não ideal para: Alojamento estudantil, Mercado de luxo, Renovação com valorização
Riscos
Instabilidade Económica e de Inquilinos O investimento corre o risco de ser afetado negativamente pelas pontuações combinadas de estabilidade económica e de inquilinos de 60/100, indicando uma probabilidade moderada de rotatividade de inquilinos e flutuações potenciais na receita.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 479 256 €
- Capital próprio necessário
- 207 256 €
- Prestação mensal
- 1147 €
- Rentabilidade bruta
- 5,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -120 €
- Preço340 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões14 500 €
- Imposto do Selo (escritura)2720 €
- Imposto do Selo (crédito)1632 €
- Escritura, registo e banco2316 €
- Obras118 088 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (34/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 50.5% acima do valor justo.
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Comparáveis, ajustamentos de estado e localização, rentabilidade e tempo de venda. Redigido e enviado por e-mail.
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