Moradia T3, 302 m² em Termas de São Vicente, Penafiel
Moradia T3 com 302 m² em Termas de São Vicente, Penafiel, à venda por 398 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 484 458 €, 21,7% acima do preço pedido. A análise de 32 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo tradicional português, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, aquecimento central e máquina de lavar loiça.
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Avaliação
Valor justo estimado em €484,458 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €398,000 situa-se €86,458 (17.8%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €398,000 face à base da zona de Termas de São Vicente, Penafiel, Porto de €378,057 (€1,252/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 73/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €378,057, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €484,458 (€1,604/m²), uma diferença de €86,458 (17.8%) face ao preço pedido de €398,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Termas de São Vicente · f46c41 | Imóvel em análise | €398,000 | €1,318 | — | 70 | 56 |
| Valpedre · bf27c2 | Ativo | €370,000 | €2,011 | 52.6% | 75 | 65 |
| Termas de São Vicente · de0ba9 | Ativo | €420,000 | €1,037 | 21.3% | — | 63 |
| Valpedre · ab7093 | Ativo | €290,000 | €1,611 | 22.3% | 80 | 63 |
| Termas de São Vicente · f3661e | Ativo | €170,000 | €1,133 | 14.0% | 55 | 53 |
| Mediana | €330,000 | €1,372 | 4.1% | 75 | 63 |
Tese de investimento
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Riscos
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- Custo total de compra
- 476 597 €
- Capital próprio necessário
- 158 197 €
- Prestação mensal
- 1342 €
- Rentabilidade bruta
- 2,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -998 €
- Preço398 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões19 140 €
- Imposto do Selo (escritura)3184 €
- Imposto do Selo (crédito)1910 €
- Escritura, registo e banco2455 €
- Obras51 907 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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