Moradia em Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde
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Moradia T4 com 274 m² em Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde, Porto, à venda por 3 950 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 629 949 €, 58,7% abaixo do preço pedido. A análise de 29 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo tradicional português, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: vidros duplos, lareira e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Moradia T4 com 4 casas de banho de 274 m², certificado energético F. Localizado em rua do Ribeirinho, freguesia de Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde, concelho de Porto, distrito de Porto. Características Notáveis: Esta propriedade inclui um estúdio independente de importância histórica ideal para conversão, aumentando seu potencial de reabilitação na desejável área de Foz do Douro.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €3,950,000 está significativamente acima do valor justo, que é avaliado em €1,629,949. Isso indica que a propriedade está sobrevalorizada em €2,320,051 (142,3%).
Avaliação
Valor justo estimado em €1,629,949 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €3,950,000 situa-se €2,320,051 (142.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €3,950,000 face à base da zona de rua do Ribeirinho de €1,509,772 (€5,510/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 65/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €1,509,772, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,629,949 (€5,949/m²), uma diferença de €2,320,051 (142.3%) face ao preço pedido de €3,950,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua do Ribeirinho | Imóvel em análise | €3,950,000 | €14,416 | — | 62 | 76 |
| Ramalde · 4d47ca | Ativo | €690,000 | €3,416 | 76.3% | — | 71 |
| Ramalde · 956d8e | Ativo | €2,700,000 | €6,000 | 58.4% | 75 | 66 |
| rua de Bitarães, 66 | Ativo | €690,000 | €5,476 | 62.0% | — | 72 |
| Lordelo do Ouro e Massarelos · 1908ce | Ativo | €1,380,000 | €5,897 | 59.1% | 85 | 79 |
| Mediana | €1,035,000 | €5,687 | 60.6% | 80 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A casa de 4 quartos em Aldoar está sobrevalorizada a €3,950,000, em comparação com um valor justo de €1,629,949, refletindo um acréscimo de 142,3%. Com um rendimento bruto de apenas 1,2%, este imóvel não se alinha bem para investimento em arrendamento a longo prazo. Arrendamento de férias a curto prazo Dado o seu preço de listagem de €3,950,000 em comparação com um valor justo de €1,629,949, a propriedade está sobrevalorizada em 142,3%. O baixo rendimento bruto de 1,2% sugere que as oportunidades de arrendamento de férias a curto prazo não seriam financeiramente viáveis. Comprar e manter A €3,950,000, a propriedade está fortemente acima do seu valor justo de €1,629,949, resultando numa diferença de 142,3%. Esta sobrevalorização significativa, juntamente com um rendimento de 1,2%, torna-a uma opção inadequada para uma estratégia de comprar e manter. Não ideal para: A propriedade não é adequada para habitação estudantil devido ao seu preço elevado e rendimento baixo, que ficaria aquém na satisfação da demanda e acessibilidade para estudantes.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70 indica um potencial para taxas de rotatividade mais altas, o que pode levar a um aumento da vacância e custos associados no futuro.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 4 394 221 €
- Capital próprio necessário
- 1 234 221 €
- Prestação mensal
- 13 323 €
- Rentabilidade bruta
- 1,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -14 366 €
- Preço3 950 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões296 250 €
- Imposto do Selo (escritura)31 600 €
- Imposto do Selo (crédito)18 960 €
- Escritura, registo e banco10 980 €
- Obras86 431 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹGrande dispersão de preços entre os comparáveis (690 000 €–2 700 000 €) — o intervalo da avaliação é largo.
- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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