Apartamento em Rio Tinto
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Apartamento T2 com 100 m² em Rio Tinto, Gondomar, à venda por 287 500 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 224 220 €, 22% abaixo do preço pedido. A análise de 26 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 100 m², no 2º andar, construído em 1988, certificado energético C. Localizado em rua Boavista, freguesia de Rio Tinto, concelho de Gondomar, distrito de Porto. Características Notáveis: Este apartamento possui duas varandas que melhoram o acesso ao exterior e à luz natural, juntamente com uma despensa conveniente para soluções de armazenamento adicionais.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €287,500 está significativamente acima do valor justo de €224,220, indicando que a propriedade está sobrevalorizada em €63,280 (28,2%). Esta discrepância sugere uma falta de competitividade no mercado atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €224,220 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €287,500 situa-se €63,280 (28.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €287,500 face à base da zona de rua Boavista de €184,658 (€1,847/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 79/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €184,658, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €224,220 (€2,242/m²), uma diferença de €63,280 (28.2%) face ao preço pedido de €287,500.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Boavista | Imóvel em análise | €287,500 | €2,875 | — | 80 | 70 |
| avenida da Carvalha | Ativo | €250,000 | €2,193 | 23.7% | 72 | 74 |
| estrada Nova | Ativo | €294,500 | €2,394 | 16.7% | 75 | 70 |
| praceta Perlinhas, 36 | Ativo | €257,500 | €2,182 | 24.1% | 72 | 68 |
| Fânzeres e São Pedro da Cova · 96c47c | Ativo | €245,000 | €2,290 | 20.4% | 70 | 71 |
| Mediana | €253,750 | €2,242 | 22.0% | 72 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade em Rio Tinto está atualmente à venda por €287,500, o que representa 28,2% acima do seu valor justo de €224,220, indicando que está sobrevalorizada. Com um rendimento bruto de apenas 3,3%, o retorno potencial não justifica o preço elevado no mercado de arrendamento a longo prazo. Manter e esperar Embora a estratégia de manter e esperar normalmente prospere em ativos que se apreciam, o preço de lista atual de €287,500 excede significativamente o valor justo de €224,220, marcando-o como sobrevalorizado. Os investidores podem enfrentar desafios para alcançar uma apreciação de capital substancial a um custo de entrada tão elevado. Arrendamento para famílias Embora os arrendamentos para famílias possam beneficiar de uma demanda estável, o preço pedido de €287,500 para esta propriedade é 28,2% acima do valor justo de €224,220, categorizando-o como sobrevalorizado. A classificação do bairro, com uma nota de 70/100, não apoia suficientemente uma estratégia de preços que exceda o seu valor justo, limitando a sua atratividade para arrendatários familiares.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 60/100 indica uma maior probabilidade de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância mais elevadas e perda de receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 310 976 €
- Capital próprio necessário
- 80 976 €
- Prestação mensal
- 1007 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -615 €
- Preço287 500 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 731 €
- Imposto do Selo (escritura)2300 €
- Imposto do Selo (crédito)1380 €
- Escritura, registo e banco2190 €
- Obras6875 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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