Apartamento T1, 68 m² em Ermesinde, Valongo
Apartamento T1 com 68 m² em Ermesinde, Valongo, à venda por 210 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 204 186 €, em linha com o preço pedido. A análise de 23 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, alcatifa e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 68 m², construído em 2001, certificado energético D. Localizado freguesia de Ermesinde, concelho de Valongo, distrito de Porto. Características Notáveis: O apartamento oferece acesso direto a uma área de recreio infantil e churrasqueira, melhorando as oportunidades de lazer ao ar livre para residentes e famílias.
Resumo financeiro
The valuation. O preço solicitado de €210,000 está apenas ligeiramente acima do valor justo de €204,186, indicando uma diferença de €5,814 (2.8%). No geral, esta propriedade está ao preço justo, dada a sua localização e condição.
Avaliação
Valor justo estimado em €204,186 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €210,000 situa-se €5,814 (2.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €210,000 face à base da zona de Ermesinde, Valongo, Porto de €186,857 (€2,748/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 75/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €186,857, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €204,186 (€3,003/m²), uma diferença de €5,814 (2.8%) face ao preço pedido de €210,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ermesinde · 627472 | Imóvel em análise | €210,000 | €3,088 | — | 73 | 73 |
| Águas Santas · 001bb5 | Ativo | €220,000 | €3,188 | 3.2% | 72 | 70 |
| Ermesinde · 00179a | Ativo | €250,000 | €3,165 | 2.5% | 72 | 69 |
| rua de Vilar | Ativo | €198,000 | €2,789 | 9.7% | — | 68 |
| Baguim do Monte (Rio Tinto) · 622987 | Ativo | €250,000 | €2,841 | 8.0% | 75 | 72 |
| Mediana | €235,000 | €3,003 | 2.8% | 72 | 70 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade apresenta um rendimento bruto de 4%, que é competitivo na área metropolitana do Porto, onde a procura por habitação permanece forte. Dada a sua avaliação justa e as classificações adequadas do bairro, pode servir como um investimento de arrendamento a longo prazo estável. Arrendamento familiar Com uma classificação de condição de 75/100 e uma qualidade de bairro de 73/100, este apartamento de 1 quarto é bem adequado para famílias que buscam um ambiente de vida confortável. O seu valor justo alinha-se com as expectativas de inquilinos a longo prazo, tornando-o uma opção atraente num mercado impulsionado pela procura. Buy-and-hold A estabilidade oferecida pela proximidade a centros de emprego na área metropolitana do Porto, combinada com uma avaliação justa, posiciona esta propriedade como um sólido investimento de buy-and-hold. Espera-se que mantenha o seu valor ao longo do tempo, proporcionando retornos constantes em meio ao aumento da procura por habitação.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 65/100 sugere uma maior probabilidade de rotatividade dos inquilinos, o que pode impactar a estabilidade do fluxo de caixa e aumentar as taxas de vacância ao longo do tempo.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 229 932 €
- Capital próprio necessário
- 61 932 €
- Prestação mensal
- 708 €
- Rentabilidade bruta
- 3,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -340 €
- Preço210 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões5306 €
- Imposto do Selo (escritura)1680 €
- Imposto do Selo (crédito)1008 €
- Escritura, registo e banco2004 €
- Obras9934 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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