Moradia T5, 382 m² em Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde, Porto
Moradia T5 com 382 m² em Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde, Porto, à venda por 1 400 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 592 227 €, 13,7% acima do preço pedido. A análise de 27 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Moradia T5 com 4 casas de banho de 382 m², construído em 2002, certificado energético C. Localizado em rua de Alfredo Keil, freguesia de Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde, concelho de Porto, distrito de Porto. Características Notáveis: A propriedade possui uma piscina interior que pode ser ativada e oferece vistas para o mar a partir dos seus terraços superiores, aumentando o seu apelo e opções de relaxamento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,400,000 está confortavelmente abaixo do valor justo de €1,592,227, representando uma oportunidade de €192,227 (12.1%). Isto posiciona a propriedade como subvalorizada no mercado atual. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de buy-to-flip poderia ser empregada, focando em capitalizar a valorização do mercado através de renovações menores para aumentar o valor de revenda neste bairro desejável. Buy-to-let angle. A propriedade também poderia ser mantida para fins de aluguer, oferecendo um rendimento bruto estimado de 4% com uma renda mensal potencial de €4,667, que se adequa a estratégias de aluguer de longo prazo ou aluguel familiar.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,592,227 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,400,000 situa-se €192,227 (12.1%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €1,400,000 face à base da zona de rua de Alfredo Keil de €1,354,969 (€3,547/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 77/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €1,354,969, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,592,227 (€4,168/m²), uma diferença de €192,227 (12.1%) face ao preço pedido de €1,400,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua de Alfredo Keil | Imóvel em análise | €1,400,000 | €3,665 | — | 72 | 70 |
| Santa Marinha e São Pedro da Afurada · 4bc422 | Ativo | €1,150,000 | €3,453 | 5.8% | 78 | 75 |
| Canidelo · 6a946b | Ativo | €740,000 | €2,349 | 35.9% | 78 | 74 |
| Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde · 225c81 | Ativo | €2,900,000 | €3,408 | 7.0% | 70 | 72 |
| praça do Império | Ativo | €2,300,000 | €5,192 | 41.7% | 70 | 71 |
| Mediana | €1,725,000 | €3,431 | 6.4% | 74 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade apresenta um rendimento bruto saudável de 4%, tornando-a uma opção viável para estratégias de arrendamento de longo prazo. Com uma diferença de 12,1% em relação ao valor justo, este investimento oferece potencial para um crescimento razoável de capital ao longo do tempo. Arrendamento familiar A espaçosa configuração de 5 quartos e o ambiente suburbanos favorecem a sua atratividade para famílias que procuram habitação de qualidade. A mistura de características urbanas e residenciais do bairro apoia a demanda sustentada por arrendamentos familiares. Compra e manutenção Adquirir esta propriedade pelo preço atual afirma seu potencial para a geração de riqueza a longo prazo, apoiado por um valor justo razoável de €1.592.227. A classificação de condição da propriedade de 77/100 indica que requer manutenção mínima, alinhando-se bem com uma estratégia de compra e manutenção.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos: Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 70/100, há um risco moderado de maior rotatividade de inquilinos, o que pode levar a períodos de vacância mais longos e custos associados à nova arrendamento da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 569 800 €
- Capital próprio necessário
- 449 800 €
- Prestação mensal
- 4905 €
- Rentabilidade bruta
- 3,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2901 €
- Preço1 400 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões105 000 €
- Imposto do Selo (escritura)11 200 €
- Imposto do Selo (crédito)6720 €
- Escritura, registo e banco4860 €
- Obras42 020 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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