Palácio T10, 655 m² em Barcarena, Oeiras
Palácio T10 com 655 m² em Barcarena, Oeiras, à venda por 2 400 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 833 600 €, 23,6% abaixo do preço pedido. A análise de 50 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo tradicional português, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, vigas à vista e lareira.
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Visão geral
palace T10 com 7 casas de banho de 655 m², no 2º andar, certificado energético E. Localizado em rua dos Bombeiros Voluntários, freguesia de Barcarena, concelho de Oeiras, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Esta propriedade histórica possui azulejos originais do final do século XVII e uma antiga pista de patinagem, inserida numa paisagem exuberante com vestígios de pomares e vinhedos.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €2,400,000 excede o valor justo de €1,833,600 em €566,400, indicando que a propriedade está sobrevalorizada em 30.9%. Esta discrepância destaca os riscos associados a este investimento. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de revenda rápida ou de grosso pode revelar-se difícil, dado o preço da propriedade, exigindo uma valorização significativa antes de alcançar um retorno adequado sobre o investimento. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto de 0% e uma estratégia de arrendamento a longo prazo, a propriedade pode ter dificuldades em gerar rendimento, tornando-a menos atrativa para investidores de buy-and-hold numa vizinhança mista.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,833,600 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €2,400,000 situa-se €566,400 (30.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €2,400,000 face à base da zona de rua dos Bombeiros Voluntários de €1,758,002 (€2,684/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 77/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €1,758,002, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,833,600 (€2,799/m²), uma diferença de €566,400 (30.9%) face ao preço pedido de €2,400,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua dos Bombeiros Voluntários | Imóvel em análise | €2,400,000 | €3,664 | — | 73 | 76 |
| rua Cândido dos Reis | Ativo | €2,900,000 | €3,183 | 13.1% | 72 | 78 |
| União das Freguesias do Cacém e São Marcos · 001ab4 | Ativo | €920,000 | €1,022 | 72.1% | 70 | 74 |
| Barcarena · f46bf2 | Ativo | €1,650,000 | €2,880 | 21.4% | 75 | 75 |
| Porto Salvo · b45401 | Ativo | €949,000 | €2,719 | 25.8% | 80 | 78 |
| Mediana | €1,299,500 | €2,800 | 23.6% | 74 | 77 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade está sobrevalorizada em 30,9%, com um valor justo de €1,833,600, tornando difícil justificar o investimento inicial para uma estratégia de arrendamento de longo prazo. Além disso, com um rendimento bruto de 0%, o retorno financeiro deste ativo está significativamente comprometido. Arrendamento familiar Embora a propriedade tenha uma classificação de condição de 77/100, o seu preço de €2,400,000 excede significativamente o valor justo, limitando o seu potencial como investimento para arrendamento familiar. A classificação do bairro de 76/100 pode atrair inquilinos, mas não o suficiente para compensar a considerável diferença de preço. Comprar e manter Como a propriedade continua sobrevalorizada a €2,400,000, um investidor que adote uma estratégia de comprar e manter enfrentaria um desafio devido ao prémio de 30,9% acima do valor justo. A falta de rendimento bruto torna ainda mais complicada a possibilidade de valorização do capital ao longo do tempo, colocando este investimento em risco para ganhos a longo prazo.
Riscos
Risco potencial de vacância: Com uma pontuação de estabilidade económica de 75 e uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70, existe um risco moderado de aumento das taxas de vacância devido a flutuações potenciais na economia local e na rotatividade dos inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 2 691 155 €
- Capital próprio necessário
- 771 155 €
- Prestação mensal
- 8409 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -10 808 €
- Preço2 400 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões180 000 €
- Imposto do Selo (escritura)19 200 €
- Imposto do Selo (crédito)11 520 €
- Escritura, registo e banco7260 €
- Obras73 175 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Palácio | 10 qts | 7 wc | 655 m² | Construído 1750
- ℹComparable similarity is modest (median 33%).
- ℹGrande dispersão de preços entre os comparáveis (920 000 €–2 900 000 €) — o intervalo da avaliação é largo.
- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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