Moradia T5, 200 m² em Charneca de Caparica e Sobreda, Almada
Moradia T5 com 200 m² em Charneca de Caparica e Sobreda, Almada, à venda por 668 500 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 446 429 €, 33,2% abaixo do preço pedido. A análise de 30 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo tradicional português, com vista de cidade e mar. Características visíveis nas fotografias: vidros duplos, roupeiros embutidos e jardim.
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Visão geral
Moradia T5 com 3 casas de banho de 200 m², construído em 1984, certificado energético D. Localizado freguesia de Charneca de Caparica e Sobreda, concelho de Almada, distrito de Setúbal. Características Notáveis: Esta villa dispõe de um jardim bem mantido e áreas de lazer, perfeitas para desfrutar do excelente clima da região a poucos passos das belas praias.
Resumo financeiro
The valuation. O preço a pedir de €668,500 está significativamente acima do valor justo de €446,429, resultando numa sobrevalorização de €222,071 (49,7%). Esta disparidade indica um ponto de entrada desafiador para potenciais investidores.
Avaliação
Valor justo estimado em €446,429 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €668,500 situa-se €222,071 (49.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €668,500 face à base da zona de Charneca de Caparica e Sobreda, Almada, Setúbal de €446,415 (€2,232/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 62/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €446,415, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €446,429 (€2,232/m²), uma diferença de €222,071 (49.7%) face ao preço pedido de €668,500.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Charneca de Caparica e Sobreda · 8750a5 | Imóvel em análise | €668,500 | €3,343 | — | 59 | 76 |
| rua dos Zimbros, 6 | Ativo | €750,000 | €2,143 | 35.9% | — | 72 |
| rua da Bela Vista, 15 | Ativo | €850,000 | €2,078 | 37.8% | — | 74 |
| rua António Esperança, 11 | Ativo | €450,000 | €2,083 | 37.7% | 70 | 73 |
| Charneca de Caparica e Sobreda · 9374a8 | Ativo | €690,000 | €3,433 | 2.7% | — | 69 |
| Mediana | €720,000 | €2,113 | 36.8% | 70 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €668,500 em comparação com o seu valor justo de €446,429, representando uma diferença significativa de 49.7%. Com um rendimento bruto de apenas 3.8%, este investimento pode não gerar retornos suficientes a longo prazo. Arrendamento familiar Embora o bairro tenha uma pontuação razoável de 76/100, a avaliação da propriedade de €668,500 conflita com o seu valor justo de €446,429, destacando que está sobrevalorizada em 49.7%. Famílias podem preferir opções mais razoavelmente precificadas, o que limitariam a atratividade desta propriedade. Compra e manutenção Adquirir esta propriedade com uma estratégia de compra e manutenção é questionável, uma vez que está sobrevalorizada a €668,500, significativamente acima do valor justo de €446,429, indicando um prémio de 49.7%. A probabilidade de valorização neste mercado pode não justificar o elevado preço de entrada, tornando-a um investimento menos apelativo a longo prazo.
Riscos
Risco de Volatilidade do Mercado Com uma pontuação de estabilidade económica de 80/100 e uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100, existe uma potencial volatilidade na renda de aluguel devido a alterações nas condições económicas e rotatividade de inquilinos, o que pode impactar a rentabilidade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 790 153 €
- Capital próprio necessário
- 255 353 €
- Prestação mensal
- 2246 €
- Rentabilidade bruta
- 3,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1208 €
- Preço668 500 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões40 110 €
- Imposto do Selo (escritura)5348 €
- Imposto do Selo (crédito)3209 €
- Escritura, registo e banco3104 €
- Obras69 882 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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