Apartamento T2, 96 m² em Laranjeiro e Feijó, Almada
Apartamento T2 com 96 m² em Laranjeiro e Feijó, Almada, à venda por 345 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 335 000 €, em linha com o preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 96 m², no 3º andar, construído em 2003, certificado energético E. Localizado em rua César de Oliveira, 8, freguesia de Laranjeiro e Feijó, concelho de Almada, distrito de Setúbal. Características Notáveis: Este apartamento apresenta um design moderno com acabamentos de qualidade e está situado numa área tranquila de primeira, convenientemente localizado perto de comodidades essenciais e conexões de transporte público.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €345.000 está €10.000 (3,0%) acima do valor justo de €335.000, indicando que esta propriedade está ao preço justo dentro das condições atuais do mercado. Buy-to-flip angle. Esta propriedade pode ser melhorada com pequenas renovações, visando uma revenda rápida num mercado competitivo, podendo assim gerar retornos significativos sobre o investimento inicial. Buy-to-let angle. A renda estimada de €978 por mês oferece um rendimento bruto de 3,4%, tornando-a uma opção adequada para arrendamento a longo prazo numa área suburbana amiga das famílias, com bom acesso às comodidades de Lisboa.
Avaliação
Valor justo estimado em €335,000 a partir de 4 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €345,000 situa-se €10,000 (3.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €345,000 face à base da zona de rua César de Oliveira, 8 de €313,427 (€3,265/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 77/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €313,427, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €335,000 (€3,490/m²), uma diferença de €10,000 (3.0%) face ao preço pedido de €345,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua César de Oliveira, 8 | Imóvel em análise | €345,000 | €3,594 | — | 75 | 82 |
| rua César de Oliveira, 8 | Ativo | €335,000 | €3,490 | 2.9% | 70 | 80 |
| rua César de Oliveira | Ativo | €335,000 | €3,490 | 2.9% | 75 | 72 |
| Laranjeiro e Feijó · 82c787 | Ativo | €335,000 | €3,490 | 2.9% | 78 | 68 |
| Corroios · 626f81 | Ativo | €275,000 | €3,354 | 6.7% | 73 | 77 |
| Mediana | €335,000 | €3,490 | 2.9% | 74 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O rendimento bruto do apartamento de 3,4% indica que pode fornecer um fluxo de rendimento estável, o que pode atrair inquilinos de longo prazo na área suburbana perto de Lisboa. Com uma pontuação de 82/100 para o bairro, esta localização beneficia de boas comodidades, tornando-se uma opção atrativa para famílias em busca de estabilidade. Arrendamento familiar Dada a espaçosa área de 96m² e a classificação de condição respeitável de 77/100, esta propriedade é adequada para famílias que procuram uma vida confortável perto de Lisboa. O veredicto justo de 3,0% sugere que, embora a propriedade esteja adequadamente precificada, ainda possui potencial para uma modesta valorização num contexto suburbano desejável. Compra e manutenção Investir neste apartamento está alinhado com uma estratégia de compra e manutenção devido à sua sólida condição e rendimento decente, combinado com as vantagens a longo prazo da proximidade ao mercado de trabalho e às comodidades de Lisboa. À medida que o mercado se estabiliza, manter esta propriedade poderá gerar um rendimento de arrendamento consistente e um crescimento gradual do valor num bairro consolidado.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A alta estabilidade dos inquilinos (80/100) indica fiabilidade, mas também sugere um mercado competitivo onde pequenas flutuações económicas podem levar a um aumento dos riscos de rotatividade, afetando a estabilidade do rendimento de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 377 369 €
- Capital próprio necessário
- 101 369 €
- Prestação mensal
- 1164 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -689 €
- Preço345 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões14 900 €
- Imposto do Selo (escritura)2760 €
- Imposto do Selo (crédito)1656 €
- Escritura, registo e banco2328 €
- Obras10 725 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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