Apartamento em São Vicente
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Apartamento T1 com 28 m² em São Vicente, Lisbon, à venda por 275 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 224 000 €, 18,5% abaixo do preço pedido. A análise de 8 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, roupeiros embutidos e ilha de cozinha.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 28 m², certificado energético D. Localizado freguesia de São Vicente, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento possui um pé direito generoso no quarto, aumentando a luz natural, enquanto os acabamentos modernos criam um espaço de vida funcional e visualmente apelativo.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €275,000 está significativamente acima do valor justo de €224,000, indicando que a propriedade está sobrevalorizada em €51,000 (22.8%). Esta discrepância sugere uma falta de alinhamento com as condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €224,000 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €275,000 situa-se €51,000 (22.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €275,000 face à base da zona de São Vicente, Lisbon, Lisbon de €217,201 (€7,757/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 74/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €217,201, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €224,000 (€8,000/m²), uma diferença de €51,000 (22.8%) face ao preço pedido de €275,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| São Vicente · f14ca3 | Imóvel em análise | €275,000 | €9,821 | — | 75 | 80 |
| rua António Enes, 15A | Ativo | €400,000 | €8,889 | 9.5% | 75 | 84 |
| travessa do Terreiro a Santa Catarina, 48 | Ativo | €247,000 | €8,233 | 16.2% | 74 | 83 |
| calçada de Santana | Ativo | €235,000 | €7,833 | 20.2% | 76 | 89 |
| travessa da Espera, 38 | Ativo | €245,000 | €8,167 | 16.8% | 72 | 85 |
| Mediana | €246,000 | €8,200 | 16.5% | 75 | 85 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento T1 em São Vicente, Lisboa está sobrevalorizado a €275,000, o que excede o valor justo de €224,000 em 22,8%. Apesar das qualidades atraentes do bairro e da procura constante, o rendimento bruto de 3,7% indica um retorno menos favorável sobre o investimento devido ao preço inflacionado. Comprar e manter Investir nesta propriedade carece de atratividade, uma vez que o preço de listing de €275,000 sugere uma avaliação excessiva acima do valor justo de €224,000, levando a uma diferença de 22,8%. Embora a localização central de Lisboa tenha os seus méritos, o rendimento de 3,7% não justifica um ponto de entrada tão elevado para uma estratégia de comprar e manter. Mercado de luxo A €275,000, o apartamento em São Vicente posiciona-se como sobrevalorizado em comparação com o valor justo de €224,000, refletindo um prémio de 22,8%. A qualidade geral da propriedade, juntamente com um rendimento bruto de 3,7%, diminui seu apelo para a entrada no mercado de luxo, uma vez que os investidores normalmente procuram preços mais competitivos em áreas de alta procura.
Riscos
Risco de Dependência Económica A elevada pontuação de estabilidade económica de 90 sugere uma economia global forte, mas com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 80, há um risco de potencial rotatividade ou vacância que poderá impactar o fluxo de caixa se o ambiente económico se deteriorar.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 295 107 €
- Capital próprio necessário
- 75 107 €
- Prestação mensal
- 928 €
- Rentabilidade bruta
- 3,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -473 €
- Preço275 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9856 €
- Imposto do Selo (escritura)2200 €
- Imposto do Selo (crédito)1320 €
- Escritura, registo e banco2160 €
- Obras4572 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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