Apartamento em Alvor
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Apartamento T2 com 85 m² em Alvor, Portimão, à venda por 395 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 338 559 €, 14,3% abaixo do preço pedido. A análise de 22 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo moderno, com vista de cidade, campo, jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 85 m², no 5º andar, construído em 1969, certificado energético C. Localizado em rua da Torralta, 336, freguesia de Alvor, concelho de Portimão, distrito de Faro. Características Notáveis: Este apartamento inclui duas varandas com vista direta para a praia, melhorando a experiência de vida ao ar livre e oferecendo potencial para atratividade de aluguer numa área costeira bastante procurada.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €395,000 está significativamente acima do valor justo de €338,559, representando um excedente de €56,441 ou 16.7%. Esta propriedade está sobrevalorizada para a sua condição atual e contexto de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €338,559 a partir de 5 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €395,000 situa-se €56,441 (16.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €395,000 face à base da zona de rua da Torralta, 336 de €377,886 (€4,446/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 50/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €377,886, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €338,559 (€3,983/m²), uma diferença de €56,441 (16.7%) face ao preço pedido de €395,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua da Torralta, 336 | Imóvel em análise | €395,000 | €4,647 | — | 55 | 73 |
| Alvor · 911747 | Ativo | €289,000 | €3,042 | 34.5% | 70 | 71 |
| Alvor · 0325b0 | Ativo | €380,000 | €4,524 | 2.7% | 65 | 74 |
| praceta da Alvorada, 1 | Ativo | €253,000 | €3,833 | 17.5% | 60 | 75 |
| ladeira de Nora | Ativo | €235,000 | €3,983 | 14.3% | — | 70 |
| Mediana | €271,000 | €3,908 | 15.9% | 65 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento de curto prazo O rendimento bruto da propriedade de 3.2% sugere que não está posicionada para um desempenho ideal no competitivo mercado de arrendamentos de curto prazo do Algarve, especialmente tendo em conta as flutuações sazonais da procura. Com um valor justo substancialmente abaixo do seu preço de listagem, o investimento corre o risco de ter um desempenho inferior em comparação com os potenciais retornos na área. Compra e manutenção Com um preço de listagem de €395,000 e um valor justo de €338,559, a compra deste apartamento como um investimento a longo prazo provavelmente levaria a retornos globais mais baixos devido à discrepância na valorização. A classificação de condição de 50/100 indica ainda que os custos de manutenção e renovação podem impactar a rentabilidade ao longo do tempo. Arrendamento familiar Considerando o preço de listagem atual da propriedade em relação ao valor justo, o investimento não apresenta um caso convincente para um arrendamento familiar, uma vez que os rendimentos de arrendamento podem não justificar o custo de aquisição. A classificação do bairro de 73/100 reflete uma qualidade decente, mas os fatores combinados de preço e condição sugerem uma atratividade limitada para inquilinos familiares a longo prazo.
Riscos
Possível Rotatividade de Inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100 indica um risco moderado de rotatividade de inquilinos, o que pode resultar em períodos de vacância e perda de rendimento de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 467 742 €
- Capital próprio necessário
- 151 742 €
- Prestação mensal
- 1384 €
- Rentabilidade bruta
- 2,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -939 €
- Preço395 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões18 900 €
- Imposto do Selo (escritura)3160 €
- Imposto do Selo (crédito)1896 €
- Escritura, registo e banco2448 €
- Obras46 338 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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