Apartamento T2, 90 m² em Gondomar (São Cosme), Valbom e Jovim, Gondomar
Apartamento T2 com 90 m² em Gondomar (São Cosme), Valbom e Jovim, Gondomar, à venda por 220 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 195 851 €, 11% abaixo do preço pedido. A análise de 12 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Com vista de jardim e serra. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 90 m², no 5º andar. Localizado em praceta Henrique Santana, 110, freguesia de Gondomar (São Cosme), Valbom e Jovim, concelho de Gondomar, distrito de Porto. Características Notáveis: A localização no último andar oferece maior privacidade e potencial para melhorar a luz natural, complementada por um lugar de estacionamento e armazenamento adicional para conveniência.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €220,000 está acima do valor justo de €195,851, resultando numa sobrevalorização de €24,149 (12.3%). Esta avaliação indica que os investidores potenciais podem estar a pagar em demasia pela propriedade. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de compra e revenda pode ser difícil devido à sobrevalorização da propriedade, necessitando de ajustes significativos no preço à venda para atrair compradores no mercado competitivo. Renovações imediatas podem não resultar num retorno lucrativo, dadas as dinâmicas atuais do mercado. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto estimado de 4.2% e uma renda potencial de ~€770/mês, a estratégia de aluguel pode oferecer um fluxo de caixa constante, embora o alto preço pedido possa limitar a rentabilidade em comparação com outras opções de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €195,851 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €220,000 situa-se €24,149 (12.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €220,000 face à base da zona de praceta Henrique Santana, 110 de €207,596 (€2,307/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 54/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €207,596, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €195,851 (€2,176/m²), uma diferença de €24,149 (12.3%) face ao preço pedido de €220,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| praceta Henrique Santana, 110 | Imóvel em análise | €220,000 | €2,444 | — | 50 | 71 |
| rua Doctor Joaquim Manuel da Costa | Ativo | €220,000 | €2,391 | 2.2% | 54 | 81 |
| Gondomar (São Cosme), Valbom e Jovim · 82c732 | Ativo | €250,000 | €2,083 | 14.8% | 55 | 77 |
| Gondomar (São Cosme), Valbom e Jovim · 89e62d | Ativo | €268,500 | €2,441 | 0.1% | — | 75 |
| Gondomar (São Cosme), Valbom e Jovim · 25f865 | Ativo | €220,000 | €2,000 | 18.2% | — | 67 |
| Mediana | €235,000 | €2,237 | 8.5% | 55 | 76 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A atual avaliação de €220,000 torna este apartamento de 2 quartos uma opção menos atrativa para investimentos em arrendamento a longo prazo, dado que excede o seu valor justo em 12,3%. Com um retorno bruto de apenas 4,2%, o retorno sobre o investimento pode não estar alinhado com as expectativas do mercado. Compra e retenção Investir nesta propriedade como uma estratégia de compra e retenção também é pouco apelativo, uma vez que a sua valorização está acima do valor justo a €220,000. A combinação de uma pontuação de condição justa de 54/100 e um rendimento de 4,2% sugere que a valorização do capital pode ser limitada, tornando o potencial de crescimento menos convincente. Arrendamento familiar Para fins de arrendamento familiar, a sobrevalorização deste apartamento a €220,000 em comparação com o valor justo de €195,851 levanta preocupações sobre a rentabilidade. Além disso, enquanto o bairro pontua razoavelmente bem com 71/100, o investimento pode não proporcionar retornos suficientes, dado a preços elevados e o rendimento atual de 4,2%.
Riscos
[Risco de rotatividade de inquilinos] Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de apenas 60/100, a propriedade pode enfrentar taxas de rotatividade mais altas, o que pode levar a períodos de vacância prolongados e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 274 381 €
- Capital próprio necessário
- 98 381 €
- Prestação mensal
- 748 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -415 €
- Preço220 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões6006 €
- Imposto do Selo (escritura)1760 €
- Imposto do Selo (crédito)1056 €
- Escritura, registo e banco2028 €
- Obras43 531 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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