Apartamento em União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires
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Apartamento T3 com 98 m² em União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires, Seixal, à venda por 280 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 252 710 €, 9,7% abaixo do preço pedido. A análise de 22 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 98 m², no 2º andar, construído em 1991, certificado energético D. Localizado freguesia de União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires, concelho de Seixal, distrito de Setúbal. Características Notáveis: Este apartamento beneficia da proximidade à Baía do Seixal e da regeneração urbana local, melhorando o apelo ambiental e a atmosfera comunitária para os residentes que procuram condições de vida vibrantes.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €280,000 está acima do valor justo de €252,710 em €27,290 (10,8%), indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta discrepância sugere potenciais desafios para investidores em busca de equity imediato.
Avaliação
Valor justo estimado em €252,710 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €280,000 situa-se €27,290 (10.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €280,000 face à base da zona de União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires, Seixal, Setúbal de €253,394 (€2,586/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 53/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €253,394, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €252,710 (€2,579/m²), uma diferença de €27,290 (10.8%) face ao preço pedido de €280,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires · 38b75a | Imóvel em análise | €280,000 | €2,857 | — | 55 | 76 |
| praceta do Lobito | Ativo | €199,900 | €2,298 | 19.6% | 54 | 76 |
| avenida Dom Afonso Henriques, 58 | Ativo | €260,000 | €2,364 | 17.3% | 44 | 76 |
| rua Jaime Cortesão, 10 | Ativo | €250,000 | €2,632 | 7.9% | 42 | 74 |
| rua 20 de Abril, 49 | Ativo | €340,000 | €2,698 | 5.6% | 68 | 69 |
| Mediana | €255,000 | €2,498 | 12.6% | 49 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O imóvel em Seixal tem um preço de €280,000, que está 10.8% acima do seu valor justo de €252,710, indicando que está acima do valor justo. Dada a natureza familiar da localização e a densidade urbana moderada, o rendimento bruto de 4.5% não justifica suficientemente o preço elevado de compra. Arrendamento familiar Com um preço de listagem de €280,000 e um valor justo de €252,710, o imóvel está sobrevalorizado em 10.8%, o que pode desencorajar potenciais inquilinos em busca de valor num imóvel para arrendar. A qualidade da vizinhança, pontuada com 76, é atrativa para famílias, mas o custo pode limitar a procura de arrendamento a longo prazo. Comprar e manter Com um preço de €280,000, este imóvel excede o seu valor justo em 10.8%, sugerindo que está sobrevalorizado para uma estratégia de investimento a longo prazo. Embora a área ofereça potencial com uma pontuação de qualidade de vizinhança de 76, o preço atual pode dificultar retornos atractivos ao longo do tempo.
Riscos
Risco de Dependência Económica A classificação de estabilidade económica de 75 indica um nível moderado de flutuações económicas, o que pode impactar a retenção de inquilinos e a estabilidade da cobrança de rendas.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 344 630 €
- Capital próprio necessário
- 120 630 €
- Prestação mensal
- 944 €
- Rentabilidade bruta
- 3,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -445 €
- Preço280 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 206 €
- Imposto do Selo (escritura)2240 €
- Imposto do Selo (crédito)1344 €
- Escritura, registo e banco2172 €
- Obras48 668 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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