Apartamento em São Félix da Marinha
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Apartamento T3 com 167 m² em São Félix da Marinha, Vila Nova de Gaia, à venda por 480 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 476 959 €, em linha com o preço pedido. A análise de 24 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 167 m², construído em 2001, certificado energético C. Localizado em rua Principal, freguesia de São Félix da Marinha, concelho de Vila Nova de Gaia, distrito de Porto. O apartamento possui um generoso terraço de 60 m² com vistas para o mar, ideal para entretenimento ao ar livre e relaxamento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €480,000 está ligeiramente acima do valor justo de €476,959, com uma diferença de €3,041 (0,6%). A propriedade é considerada ao preço justo.
Avaliação
Valor justo estimado em €476,959 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €480,000 situa-se €3,041 (0.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €480,000 face à base da zona de rua Principal de €422,570 (€2,530/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 77/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €422,570, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €476,959 (€2,856/m²), uma diferença de €3,041 (0.6%) face ao preço pedido de €480,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Principal | Imóvel em análise | €480,000 | €2,874 | — | 73 | 73 |
| rua Corvo | Ativo | €298,580 | €2,666 | 7.2% | 68 | 72 |
| rua Mariano de Carvalho | Ativo | €550,000 | €3,005 | 4.6% | 76 | 73 |
| São Félix da Marinha · 83428d | Ativo | €510,000 | €2,948 | 2.6% | 78 | 70 |
| São Félix da Marinha · 96c691 | Ativo | €539,000 | €2,764 | 3.8% | 82 | 68 |
| Mediana | €524,500 | €2,856 | 0.6% | 77 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade em São Félix da Marinha oferece um rendimento justo de 3,8% bruto, alinhando-se com as expectativas atuais do mercado de arrendamento. A sua proximidade ao Porto aumenta a sua atratividade para inquilinos a longo prazo que procuram alojamento estável em um ambiente suburbano. Arrendamento familiar Com uma pontuação de 73/100 para o bairro, a propriedade é bem adequada para famílias que buscam espaços seguros e espaçosos. A natureza suburbana proporciona um ambiente favorável para a criação de filhos, tornando-a uma opção atrativa para arrendamentos familiares. Comprar e manter Este apartamento representa uma oportunidade de investimento estável dentro de um mercado justo, refletindo uma diferença mínima de apenas 0,6% em relação ao valor justo. A sua classificação de condição equilibrada de 77/100 sugere que está bem mantida, o que suporta o potencial de valorização a longo prazo, apesar de estar adequadamente avaliada em €480,000.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Uma pontuação de 70 em estabilidade económica indica uma susceptibilidade potencial a flutuações do mercado que podem impactar negativamente a receita de arrendamento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 533 153 €
- Capital próprio necessário
- 149 153 €
- Prestação mensal
- 1619 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -842 €
- Preço480 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões25 700 €
- Imposto do Selo (escritura)3840 €
- Imposto do Selo (crédito)2304 €
- Escritura, registo e banco2652 €
- Obras18 657 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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