Apartamento T2, 110 m² em Algoz e Tunes, Silves
Apartamento T2 com 110 m² em Algoz e Tunes, Silves, à venda por 378 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 351 290 €, em linha com o preço pedido. A análise de 41 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 110 m², construído em 2008, certificado energético B. Localizado freguesia de Algoz e Tunes, concelho de Silves, distrito de Faro. Características Notáveis: Este apartamento inclui uma estação de carregamento privada para veículos elétricos e um sótão totalmente isolado, aumentando a sustentabilidade e as opções de armazenamento, respetivamente.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €378,000 está €26,710 (7.6%) acima do valor justo de €351,290. Esta propriedade está ao preço justo com base nas condições atuais do mercado. Buy-to-flip angle. A estratégia de buy-to-flip concentra-se em melhorar a propriedade para atrair compradores, capitalizando sobre os acabamentos sofisticados e a localização desejável para um preço de revenda mais alto. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto estimado de 2.7% e uma renda mensal de cerca de €851, esta propriedade está bem posicionada para a demanda de aluguel de longo prazo em um bairro misto.
Avaliação
Valor justo estimado em €351,290 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €378,000 situa-se €26,710 (7.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €378,000 face à base da zona de Algoz e Tunes, Silves, Faro de €325,528 (€2,959/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 78/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €325,528, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €351,290 (€3,194/m²), uma diferença de €26,710 (7.6%) face ao preço pedido de €378,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Algoz e Tunes · 162430 | Imóvel em análise | €378,000 | €3,436 | — | 75 | 70 |
| Alcantarilha e Pêra · de0c24 | Ativo | €370,000 | €5,692 | 65.6% | 70 | 74 |
| Algoz e Tunes · 87503a | Ativo | €395,000 | €2,616 | 23.9% | 75 | 74 |
| Algoz e Tunes · cc9a34 | Ativo | €495,000 | €3,194 | 7.1% | 73 | 63 |
| Algoz e Tunes · a80bd8 | Ativo | €495,000 | €3,194 | 7.1% | 74 | 71 |
| Mediana | €445,000 | €3,194 | 7.1% | 74 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade oferece um rendimento modesto de 2,7%, que se alinha com o competitivo mercado local. Embora as classificações de condição e vizinhança sejam superiores à média, o valor justo sugere que os retornos do arrendamento de longo prazo podem não justificar o investimento inicial. Arrendamento de curta duração Dada a forte influência do turismo no Algarve, um arrendamento de curta duração poderia proporcionar uma receita de aluguel decente; no entanto, a diferença em relação ao valor justo sugere um potencial limitado de valorização. Com uma classificação justa e um forte mercado turístico, os preços atuais podem não aumentar a rentabilidade a longo prazo neste segmento. Buy-and-hold Investir nesta propriedade para valorização a longo prazo apresenta algum risco, uma vez que está atualmente avaliada a níveis de mercado justos sem potencial visto de aumento significativo de valor. A estabilidade do mercado devido ao turismo pode apoiar a estratégia de hold, mas carece do desconto tipicamente desejado para um investimento buy-and-hold comprovado.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 65/100 sugere um risco moderado de condições económicas adversas que possam impactar o valor da propriedade e a renda de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 412 239 €
- Capital próprio necessário
- 109 839 €
- Prestação mensal
- 1275 €
- Rentabilidade bruta
- 2,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -901 €
- Preço378 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões17 540 €
- Imposto do Selo (escritura)3024 €
- Imposto do Selo (crédito)1814 €
- Escritura, registo e banco2407 €
- Obras9453 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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