Apartamento T3, 86 m² em Laranjeiro e Feijó, Almada
Apartamento T3 com 86 m² em Laranjeiro e Feijó, Almada, à venda por 376 500 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 248 771 €, 33,9% abaixo do preço pedido. A análise de 30 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 86 m², no 4º andar, certificado energético D. Localizado em parque da Paz, freguesia de Laranjeiro e Feijó, concelho de Almada, distrito de Setúbal. Esta propriedade apresenta um terraço superior exclusivo, oferecendo um raro espaço exterior adequado para lazer e encontros sociais, aumentando o seu apelo numa zona residencial tranquila.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €376,500 está significativamente acima do valor justo de €248,771, sugerindo uma sobrevalorização de €127,729 (51.3%). Este imóvel não é um bom investimento ao seu preço atual devido à sua natureza sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €248,771 a partir de 4 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €376,500 situa-se €127,729 (51.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €376,500 face à base da zona de parque da Paz de €217,830 (€2,533/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 78/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €217,830, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €248,771 (€2,893/m²), uma diferença de €127,729 (51.3%) face ao preço pedido de €376,500.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| parque da Paz | Imóvel em análise | €376,500 | €4,378 | — | 74 | 75 |
| Corroios · 25f736 | Ativo | €320,000 | €2,909 | 33.6% | 85 | 76 |
| Corroios · 001988 | Ativo | €279,000 | €2,876 | 34.3% | 70 | 74 |
| rua Alves Redol Nr, 5, 5 | Ativo | €285,000 | €3,000 | 31.5% | 75 | 76 |
| rua Cidade de Tete | Ativo | €295,000 | €2,810 | 35.8% | 73 | 81 |
| Mediana | €290,000 | €2,893 | 33.9% | 74 | 76 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade não é adequada para arrendamento a longo prazo dado o seu estado de sobrevalorização, já que o preço atual está significativamente acima do valor justo, resultando numa diferença de 51,3%. Com um rendimento bruto de apenas 3%, os potenciais retornos não compensariam adequadamente o custo elevado da compra. Comprar e manter Investir nesta propriedade numa estratégia de comprar e manter é impraticável devido à sua avaliação atual, que está 51,3% acima do valor justo a €376,500. À medida que o mercado apresenta sinais de um rendimento limitado de 3%, o potencial de valorização a longo prazo parece insuficiente para justificar este investimento ao longo do tempo. Arrendamento para famílias Embora a área seja reconhecida pelo seu ambiente familiar e boas escolas, a propriedade está sobrevalorizada em 51,3%, custando €376,500 em vez do seu valor justo de €248,771. O baixo rendimento bruto de 3% diminui o seu apelo para famílias que buscam opções de arrendamento, tornando-a um investimento menos atraente para esta demografia.
Riscos
Possível Rotatividade de Inquilinos O índice de estabilidade dos inquilinos de 70/100 sugere um risco moderado de rotatividade, que pode levar a taxas de vacância aumentadas e perda de rendimento de arrendamento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 408 977 €
- Capital próprio necessário
- 107 777 €
- Prestação mensal
- 1270 €
- Rentabilidade bruta
- 2,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -826 €
- Preço376 500 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões17 420 €
- Imposto do Selo (escritura)3012 €
- Imposto do Selo (crédito)1807 €
- Escritura, registo e banco2404 €
- Obras7834 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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