Apartamento T2, 99 m² em Moncarapacho e Fuseta, Olhão
Apartamento T2 com 99 m² em Moncarapacho e Fuseta, Olhão, à venda por 380 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 339 424 €, 10,7% abaixo do preço pedido. A análise de 24 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de cidade, campo, jardim, rio e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 99 m², no 2º andar, construído em 1984, certificado energético D. Localizado em rua da Liberdade, freguesia de Moncarapacho e Fuseta, concelho de Olhão, distrito de Faro. Características Notáveis: O apartamento possui dois varandas totaling 11 metros quadrados, oferecendo vistas deslumbrantes sobre a Ria Formosa e espaços ideais para atividades de lazer ao ar livre.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €380,000 está significativamente acima do seu valor justo de €339,424, por €40,576 (12,0%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada nas condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €339,424 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €380,000 situa-se €40,576 (12.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €380,000 face à base da zona de rua da Liberdade de €259,960 (€2,626/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 77/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €259,960, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €339,424 (€3,429/m²), uma diferença de €40,576 (12.0%) face ao preço pedido de €380,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua da Liberdade | Imóvel em análise | €380,000 | €3,838 | — | 75 | 64 |
| rua da Liberdade | Ativo | €397,000 | €4,841 | 26.1% | 75 | 65 |
| autoestrada N125 | Ativo | €265,000 | €3,155 | 17.8% | 70 | 60 |
| Moncarapacho e Fuseta · 4d4653 | Ativo | €375,000 | €3,319 | 13.5% | 75 | 65 |
| Moncarapacho e Fuseta · f10a51 | Ativo | €230,000 | €3,538 | 7.8% | 68 | 62 |
| Mediana | €320,000 | €3,429 | 10.7% | 73 | 64 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O rendimento bruto da propriedade de 3,2% sugere uma rentabilidade limitada para arrendamento a longo prazo, especialmente dado que o seu preço atual está 12,0% acima do valor justo. Além disso, uma classificação do bairro de 64/100 indica uma qualidade de inquilinos abaixo do ideal, complicando ainda mais o potencial de arrendamento. Arrendamento a curto prazo para férias Na região do Algarve, amigável para turistas, a perspectiva de arrendamento a curto prazo para férias pode parecer tentadora; no entanto, a propriedade está sobrevalorizada, criando uma barreira para alcançar tarifas de arrendamento ótimas. Com um valor justo significativamente inferior, este investimento carece de apelo imediato para perspectivas de arrendamento para férias. Manter para valorização Embora manter uma propriedade neste local consolidado possa parecer estratégico, o fato de estar sobrevalorizada em 12,0% compromete a apreciação potencial e o valor de revenda futuro. A combinação de uma classificação moderada do bairro e um rendimento abaixo dos padrões do setor levanta preocupações sobre as perspectivas de crescimento a longo prazo neste caso.
Riscos
Vulnerabilidade económica A pontuação de estabilidade económica de 55/100 indica um risco potencial de quedas do mercado local a afetar o valor imobiliário.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 414 504 €
- Capital próprio necessário
- 110 504 €
- Prestação mensal
- 1282 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -810 €
- Preço380 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões17 700 €
- Imposto do Selo (escritura)3040 €
- Imposto do Selo (crédito)1824 €
- Escritura, registo e banco2412 €
- Obras9528 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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