Vivenda T6, 285 m² em Quinta do Conde, Sesimbra
Vivenda T6 com 285 m² em Quinta do Conde, Sesimbra, à venda por 3 450 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 443 744 €, 58,2% abaixo do preço pedido. A análise de 50 fotografias classifica o estado de conservação como C1 (como novo) e os acabamentos como Q1 (luxo). Estilo contemporâneo, com vista de jardim e piscina. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e lareira.
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Visão geral
Moradia T6 com 5 casas de banho de 285 m², construído em 2022. Localizado freguesia de Quinta do Conde, concelho de Sesimbra, distrito de Setúbal. Características Notáveis: Esta villa inclui um nível inferior de tamanho total com espaços versáteis para entretenimento, uma adega dedicada, e está situada numa comunidade fechada segura com segurança 24 horas.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €3,450,000 está significativamente acima do valor justo de €1,443,744, representando uma sobrevalorização de €2,006,256 (139,0%). Esta discrepância acentuada indica que a propriedade está sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,443,744 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €3,450,000 situa-se €2,006,256 (139.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €3,450,000 face à base da zona de Quinta do Conde, Sesimbra, Setúbal de €1,316,313 (€4,619/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 85/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €1,316,313, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,443,744 (€5,066/m²), uma diferença de €2,006,256 (139.0%) face ao preço pedido de €3,450,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Quinta do Conde · 162583 | Imóvel em análise | €3,450,000 | €12,105 | — | 85 | 64 |
| Quinta do Conde · cfe101 | Ativo | €3,000,000 | €11,858 | 2.0% | 85 | 71 |
| rua do Pinheiro Manso, 56 | Ativo | €1,800,000 | €5,248 | 56.6% | 78 | 60 |
| rua do Zambujeiro | Ativo | €1,690,000 | €5,690 | 53.0% | 82 | 66 |
| avenida da Escola, 16 | Ativo | €750,000 | €3,125 | 74.2% | 75 | 67 |
| Mediana | €1,745,000 | €5,469 | 54.8% | 80 | 67 |
Tese de investimento
Arrendamento familiar A villa de 6 quartos em Quinta do Conde está sobrevalorizada a €3,450,000 em comparação ao seu valor justo de €1,443,744, criando uma grande diferença de 139% que diminui a sua atratividade para arrendamentos familiares. Com um rendimento bruto de 0% e uma classificação de 64/100 na vizinhança, esta propriedade é pouco atraente para famílias que procuram habitação acessível e de qualidade. Arrendamento a longo prazo A um preço de €3,450,000, a villa está sobrevalorizada, superando em muito o seu valor justo de €1,443,744, levando a uma diferença de 139% que prejudica o seu potencial como investimento para arrendamento a longo prazo. Além disso, a ausência de rendimento e as classificações moderadas na vizinhança sugerem uma procura insuficiente para justificar esta valorização. Compra e retenção O preço atual de €3,450,000 indica uma sobrevalorização de 139% comparado ao seu valor justo de €1,443,744, tornando-o um investimento de compra e retenção desfavorável. Dado o rendimento de 0% e as comodidades moderadas na vizinhança, esta propriedade pode não valorizar-se o suficiente para justificar um investimento inicial tão elevado.
Riscos
Risco de volatilidade económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 65/100, existe um risco moderado de que flutuações económicas locais possam afetar negativamente a procura de inquilinos e a renda. Risco de rotatividade de inquilinos Uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 65/100 sugere um potencial para taxas de rotatividade mais elevadas, o que pode levar a períodos de vacância aumentados e redução de fluxo de caixa.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 3 762 690 €
- Capital próprio necessário
- 1 002 690 €
- Prestação mensal
- 11 636 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -15 443 €
- Preço3 450 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões258 750 €
- Imposto do Selo (escritura)27 600 €
- Imposto do Selo (crédito)16 560 €
- Escritura, registo e banco9780 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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