Apartamento T2, 115 m² em Campo e Sobrado, Valongo
Apartamento T2 com 115 m² em Campo e Sobrado, Valongo, à venda por 265 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 243 089 €, em linha com o preço pedido. A análise de 22 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de campo. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 115 m², no 3º andar, construído em 2016, certificado energético C. Localizado freguesia de Campo e Sobrado, concelho de Valongo, distrito de Porto. Este apartamento conta com caixilharia de alumínio com vidro duplo para maior eficiência energética e redução de ruído, além de uma porta de alta segurança para maior tranquilidade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €265,000 está €21,911 (9.0%) acima do valor justo de €243,089. Esta propriedade está ao preço justo, mas oferece pouco potencial imediato de valorização.
Avaliação
Valor justo estimado em €243,089 a partir de 5 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €265,000 situa-se €21,911 (9.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €265,000 face à base da zona de Campo e Sobrado, Valongo, Porto de €204,674 (€1,780/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 77/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €204,674, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €243,089 (€2,114/m²), uma diferença de €21,911 (9.0%) face ao preço pedido de €265,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Campo e Sobrado · 1625a5 | Imóvel em análise | €265,000 | €2,304 | — | 70 | 74 |
| avenida Doutor Fernando Melo | Ativo | €260,000 | €2,114 | 8.3% | 73 | 75 |
| rua Vale da Pinha, 69 | Ativo | €259,000 | €2,272 | 1.4% | 70 | 63 |
| rua Doctor Manuel Arriaga | Ativo | €285,000 | €1,863 | 19.2% | 78 | 62 |
| rua Cidade de Trelazé | Ativo | €275,000 | €2,331 | 1.1% | 75 | 71 |
| Mediana | €267,500 | €2,193 | 4.8% | 74 | 67 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade está ao preço justo de €265,000, que se alinha de perto com o valor justo de €243,089, sugerindo oportunidades estáveis, mas baixo potencial de valorização. Dado o rendimento bruto de 0% e a boa classificação de condição de 77/100, os alugueres de longo prazo podem não gerar um fluxo de caixa substancial, fazendo deste um investimento cauteloso no mercado suburbano do Porto. Arrendamento familiar Com a propriedade situada numa área suburbana focada em famílias, está bem posicionada para arrendamentos familiares, apesar do preço justo de €265,000. No entanto, a falta de rendimento e a classificação de qualidade do bairro, de 74/100, indicam um potencial limitado de fluxo de caixa, sugerindo que esta estratégia pode não maximizar os retornos. Compra e retenção A um preço justo de €265,000, o apartamento representa uma opção estável de compra e retenção sem riscos imediatos de sobrevalorização, mas não oferece uma grande perspetiva de rendimento. A condição razoável da propriedade e a natureza familiar do bairro apoiam a retenção a longo prazo, embora as perspetivas de valorização continuem modestas devido aos níveis de preços atuais.
Riscos
Risco de Dependência Económica A propriedade está em risco devido a uma pontuação de estabilidade económica moderada de 70/100, indicando potenciais vulnerabilidades nas flutuações do mercado que podem afetar a receita.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 292 532 €
- Capital próprio necessário
- 80 532 €
- Prestação mensal
- 894 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1143 €
- Preço265 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9156 €
- Imposto do Selo (escritura)2120 €
- Imposto do Selo (crédito)1272 €
- Escritura, registo e banco2136 €
- Obras12 848 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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