Apartamento T3, 115 m² em Portimão
Apartamento T3 com 115 m² em Portimão, à venda por 1 275 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 388 282 €, 69,5% abaixo do preço pedido. A análise de 25 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T3 com 4 casas de banho de 115 m², construído em 2022, certificado energético B. Localizado freguesia de Portimão, concelho de Portimão, distrito de Faro. Características Notáveis: O apartamento inclui uma grande varanda virada para o mar, ideal para refeições ao ar livre e momentos de lazer, aumentando a conexão com os deslumbrantes arredores costeiros da Praia da Rocha.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,275,000 excede significativamente o valor justo de €388,282, representando uma sobrevalorização de €886,718 (228.4%). Esta propriedade é considerada acima do valor justo com base nas condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €388,282 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,275,000 situa-se €886,718 (228.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,275,000 face à base da zona de Portimão, Portimão, Faro de €287,863 (€2,503/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 85/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €287,863, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €388,282 (€3,376/m²), uma diferença de €886,718 (228.4%) face ao preço pedido de €1,275,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Portimão · 1625d1 | Imóvel em análise | €1,275,000 | €11,087 | — | 80 | 71 |
| Ferragudo · 28ba61 | Ativo | €2,500,000 | €29,070 | 162.2% | 85 | 74 |
| rua Zeca Afonso S / N | Ativo | €549,000 | €3,519 | 68.3% | 80 | 68 |
| Portimão · 6c773b | Ativo | €399,000 | €2,389 | 78.5% | 72 | 73 |
| beco do Fojo | Ativo | €570,000 | €3,184 | 71.3% | 80 | 71 |
| Mediana | €559,500 | €3,352 | 69.8% | 80 | 72 |
Tese de investimento
Short-term vacation rental Esta propriedade, embora localizada numa área turística desejável do Algarve, está significativamente sobrevalorizada a €1,275,000 em comparação com o seu valor justo de €388,282, refletindo uma surpreendente discrepância de 228,4%. Com um baixo rendimento de 1,3%, investir neste mercado de alugueres de curto prazo não representa uma oportunidade financeiramente sólida. Buy-and-hold O preço atual de €1,275,000 para este apartamento T3 em Portimão é excessivamente inflacionado em comparação com um valor justo de €388,282, sugerindo que manter um ativo assim não gerará retornos favoráveis. Dado o rendimento de apenas 1,3% e a discrepância de preços, esta estratégia de buy-and-hold é improvável de ser um investimento compensador a longo prazo. Long-term rental Com um preço pedido de €1,275,000, este apartamento está longe de ser um investimento viável para aluguer a longo prazo, especialmente considerando o seu valor justo de €388,282 e um rendimento reduzido de 1,3%. A significativa discrepância de 228,4% indica que o custo de aquisição supera o potencial de rendimento de aluguer, tornando-o uma má escolha para arrendamento a longo prazo. Not ideal for: Student housing, Industrial purposes, Luxury market Esta propriedade não atende aos critérios para habitação estudantil ou uso industrial devido ao seu elevado preço e contexto urbano. Além disso, dada a sua condição e as classificações do bairro, não é adequada para inclusão no mercado de luxo.
Riscos
Risco de Instabilidade Económica e de Inquilinos A propriedade possui pontuações de estabilidade económica e de inquilinos de 65/100, indicando um risco moderado de flutuações na receita de aluguer e potencial dificuldade em reter inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 391 505 €
- Capital próprio necessário
- 371 505 €
- Prestação mensal
- 4300 €
- Rentabilidade bruta
- 1,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -4273 €
- Preço1 275 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões95 625 €
- Imposto do Selo (escritura)10 200 €
- Imposto do Selo (crédito)6120 €
- Escritura, registo e banco4560 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹGrande dispersão de preços entre os comparáveis (399 000 €–2 500 000 €) — o intervalo da avaliação é largo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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