Estúdio T1, 19 m² em Arroios, Lisbon
Estúdio T1 com 19 m² em Arroios, Lisbon, à venda por 285 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 122 641 €, 57% abaixo do preço pedido. A análise de 11 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e soalho de madeira.
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Visão geral
Estúdio T1 com 1 casas de banho de 19 m², construído em 1909. Localizado em rua Bernardim Ribeiro, 14, freguesia de Arroios, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este estúdio beneficia de uma estrutura única de aparthotel que combina comodidades modernas com o charme tradicional de Lisboa, aumentando tanto o conforto quanto o potencial de rendimento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €285,000 está significativamente acima do valor justo de €122,641, refletindo um prémio de €162,359, ou 132,4%. Este veredito classifica a propriedade como sobrevalorizada e sugere que os investidores potenciais devem proceder com cautela.
Avaliação
Valor justo estimado em €122,641 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €285,000 situa-se €162,359 (132.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €285,000 face à base da zona de rua Bernardim Ribeiro, 14 de €114,721 (€6,038/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 80/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €114,721, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €122,641 (€6,455/m²), uma diferença de €162,359 (132.4%) face ao preço pedido de €285,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Bernardim Ribeiro, 14 | Imóvel em análise | €285,000 | €15,000 | — | 78 | 88 |
| Arroios · 00196f | Ativo | €325,000 | €5,508 | 63.3% | 75 | 85 |
| rua da Regueira, 82 | Ativo | €259,000 | €6,816 | 54.6% | 78 | 91 |
| rua Eduardo Coelho | Ativo | €205,000 | €6,833 | 54.4% | 78 | 87 |
| Campolide · 6d5576 | Ativo | €299,000 | €5,155 | 65.6% | 78 | 84 |
| Mediana | €279,000 | €6,162 | 58.9% | 78 | 86 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O estúdio T1 em Arroios apresenta altas expectativas de procura por propriedades na Lisboa central; no entanto, com um rendimento bruto de apenas 2,9%, o investimento não compensa a significativa sobrecarga em relação ao valor justo. Os investidores devem ser cautelosos, uma vez que a propriedade está sobrevalorizada em 132,4% em comparação ao seu valor justo de €122,641. Arrendamento a curto prazo Embora as localizações centrais normalmente atraem oportunidades lucrativas de arrendamento a curto prazo, a substancial diferença em relação ao valor justo sugere que esta propriedade está sobrevalorizada e pode não oferecer retornos adequados no competitivo mercado de arrendamento de férias. Com um rendimento bruto de 2,9%, o investimento não parece atraente para estratégias a curto prazo. Comprar e manter Embora Arroios tenha uma boa classificação de vizinhança de 88/100 e esteja próxima de centros culturais e de trabalho, o prémio de preço de 132,4% em relação ao valor justo indica que esta estratégia de compra e manutenção apresenta riscos significativos. Manter esta propriedade sobrevalorizada pode não resultar em resultados favoráveis à medida que o mercado se corrige no futuro.
Riscos
Risco de recessão económica Dada a alta pontuação de estabilidade económica de 95/100, uma queda repentina poderia ser prejudicial, uma vez que economias estáveis podem mesmo enfrentar flutuações que afetam a demanda dos inquilinos, particularmente com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos mais baixa de 85/100, que sugere alguma vulnerabilidade à instabilidade de rendimentos entre os inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 302 368 €
- Capital próprio necessário
- 74 368 €
- Prestação mensal
- 961 €
- Rentabilidade bruta
- 2,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -650 €
- Preço285 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 556 €
- Imposto do Selo (escritura)2280 €
- Imposto do Selo (crédito)1368 €
- Escritura, registo e banco2184 €
- Obras980 €
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Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
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