Apartamento em Quarteira
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Apartamento T2 com 100 m² em Quarteira, Loulé, à venda por 430 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 381 767 €, 11,2% abaixo do preço pedido. A análise de 27 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e alcatifa.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 100 m², no 1º andar, construído em 1991, certificado energético D. Localizado em rua José Higino Bita, freguesia de Quarteira, concelho de Loulé, distrito de Faro. Características Notáveis: Este apartamento possui duas varandas que oferecem relaxamento ao ar livre e vistas deslumbrantes, juntamente com uma renovação de alta qualidade que aprimora tanto a estética quanto a funcionalidade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €430,000 está significativamente acima do valor justo de €381,767, resultando numa sobrevalorização de €48,233 (12.6%). Esta avaliação indica que a propriedade pode não apresentar uma oportunidade de investimento atrativa.
Avaliação
Valor justo estimado em €381,767 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €430,000 situa-se €48,233 (12.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €430,000 face à base da zona de rua José Higino Bita de €365,421 (€3,654/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 81/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €365,421, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €381,767 (€3,818/m²), uma diferença de €48,233 (12.6%) face ao preço pedido de €430,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua José Higino Bita | Imóvel em análise | €430,000 | €4,300 | — | 80 | 72 |
| caminho do Cuco | Ativo | €454,000 | €4,018 | 6.6% | 80 | 75 |
| Quarteira · 28b7ea | Ativo | €465,000 | €3,275 | 23.8% | 80 | 71 |
| Quarteira · 99f39b | Ativo | €650,000 | €4,745 | 10.3% | 78 | 74 |
| Quarteira · 65a6e2 | Ativo | €615,000 | €3,618 | 15.9% | 78 | 72 |
| Mediana | €540,000 | €3,818 | 11.2% | 79 | 73 |
Tese de investimento
Short-term vacation rental Embora a localização costeira desta propriedade ofereça uma base forte para o turismo, o preço pedido de €430,000 indica que está sobrevalorizada em 12,6% em relação ao seu valor justo de €381,767. Isso pode limitar significativamente a lucratividade no mercado de alugueres de férias a curto prazo, dado o rendimento bruto de apenas 3,5%. Buy-and-hold Investir nesta propriedade como uma estratégia de buy-and-hold pode não ser aconselhável, uma vez que a propriedade está sobrevalorizada a €430,000 com um hiato de 12,6% em relação ao valor de mercado justo de €381,767. Mesmo com uma classificação de condição decente de 81/100, o rendimento de 3,5% não justifica o preço premium ao considerar os retornos a longo prazo. Family rental Optar por uma estratégia de aluguer familiar pode enfrentar desafios, uma vez que a propriedade está atualmente sobrevalorizada a €430,000, que é 12,6% superior ao valor justo de €381,767. A classificação do bairro de 72/100 indica potencial para demanda de inquilinos, mas as finanças sugerem uma perspectiva de investimento menos favorável devido ao elevado preço de compra.
Riscos
Vulnerabilidade económica A pontuação de estabilidade económica da propriedade de 55/100 indica potenciais riscos no desempenho económico local, que podem afetar a estabilidade da receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 462 658 €
- Capital próprio necessário
- 118 658 €
- Prestação mensal
- 1450 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -779 €
- Preço430 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões21 700 €
- Imposto do Selo (escritura)3440 €
- Imposto do Selo (crédito)2064 €
- Escritura, registo e banco2532 €
- Obras2922 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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