Apartamento T3, 87 m² em Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas, Almada
Apartamento T3 com 87 m² em Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas, Almada, à venda por 367 500 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 318 791 €, 13,3% abaixo do preço pedido. A análise de 26 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e elevador.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 87 m², no 3º andar, certificado energético C. Localizado em rua do Armeiro-Mor, freguesia de Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas, concelho de Almada, distrito de Setúbal. Destaque do Imóvel: Este apartamento está situado num edifício seguro com elevador, aumentando a acessibilidade e conveniência para os seus residentes. Vantagem de Investimento: A sua localização estratégica perto de universidades torna-o perfeito para arrendamentos estudantis.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €367,500 está €48,709 (15,3%) acima do valor justo de €318,791, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta discrepância sugere um potencial limitado de investimento imediato com base em métricas de avaliação atuais.
Avaliação
Valor justo estimado em €318,791 a partir de 4 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €367,500 situa-se €48,709 (15.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €367,500 face à base da zona de rua do Armeiro-Mor de €270,011 (€3,104/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 84/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €270,011, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €318,791 (€3,664/m²), uma diferença de €48,709 (15.3%) face ao preço pedido de €367,500.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua do Armeiro-Mor | Imóvel em análise | €367,500 | €4,224 | — | 80 | 69 |
| Laranjeiro e Feijó · 1e60ec | Ativo | €310,000 | €3,563 | 15.6% | 78 | 74 |
| rua António Aleixo, 3 | Ativo | €348,000 | €3,446 | 18.4% | 80 | 79 |
| avenida Dom Nuno Álvares Pereira, 41 | Ativo | €385,000 | €3,850 | 8.9% | 88 | 74 |
| rua Rainha D. Leonor | Ativo | €369,000 | €3,765 | 10.9% | 75 | 75 |
| Mediana | €358,500 | €3,664 | 13.3% | 79 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O apartamento T3 em Almada está sobrevalorizado a €367,500, excedendo significativamente o seu valor justo de €318,791 em 15,3%. Com um rendimento bruto de apenas 3,4%, esta estratégia de investimento pode resultar em retornos mais baixos em comparação com outras oportunidades no mercado. Arrendamento familiar Embora a propriedade ofereça potencial para arrendamentos familiares, o seu preço de €367,500 não está alinhado com o seu valor justo de €318,791, indicando um estado de sobrevalorização. As famílias podem procurar opções com preços mais competitivos, limitando a procura de inquilinos e a receita de arrendamento. Comprar e manter A estratégia de comprar e manter é comprometida pelo status de sobrevalorização do apartamento a €367,500 em comparação com um valor justo de €318,791, apresentando um desafio potencial para a valorização de capital. Além disso, com uma classificação de bairro de 69/100, o crescimento da propriedade pode ser limitado, afetando os retornos de investimento a longo prazo.
Riscos
Risco de Dependência Económica A propriedade pode estar vulnerável a recessões económicas, uma vez que a pontuação de estabilidade económica de 75/100, combinada com uma pontuação de estabilidade de inquilinos mais baixa de 65/100, sugere potenciais flutuações na receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 391 286 €
- Capital próprio necessário
- 97 286 €
- Prestação mensal
- 1240 €
- Rentabilidade bruta
- 3,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -704 €
- Preço367 500 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões16 700 €
- Imposto do Selo (escritura)2940 €
- Imposto do Selo (crédito)1764 €
- Escritura, registo e banco2382 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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