Moradia T4, 250 m² em Faro (Sé e São Pedro), Faro
Moradia T4 com 250 m² em Faro (Sé e São Pedro), Faro, à venda por 1 000 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 837 737 €, 16,2% abaixo do preço pedido. A análise de 47 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
Explorar este imóvel
Visão geral
Moradia T4 com 3 casas de banho de 250 m², construído em 1970, certificado energético E. Localizado freguesia de Faro (Sé e São Pedro), concelho de Faro, distrito de Faro. Características Notáveis: A propriedade possui uma sala de cinema equipada com tecnologia áudio-visual moderna e uma sauna, aumentando o seu apelo para lazer e entretenimento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €1,000,000 está €162,263 (19.4%) acima do valor justo de €837,737, indicando que a propriedade está sobrevalorizada com base nas condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €837,737 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,000,000 situa-se €162,263 (19.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,000,000 face à base da zona de Faro (Sé e São Pedro), Faro, Faro de €718,923 (€2,876/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 76/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €718,923, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €837,737 (€3,351/m²), uma diferença de €162,263 (19.4%) face ao preço pedido de €1,000,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Faro (Sé e São Pedro) · 3750b4 | Imóvel em análise | €1,000,000 | €4,000 | — | 74 | 52 |
| Faro (Sé e São Pedro) · 956b41 | Ativo | €1,325,000 | €4,102 | 2.6% | 77 | 60 |
| Faro (Sé e São Pedro) · 3d984b | Ativo | €595,000 | €3,914 | 2.1% | 80 | 67 |
| Faro (Sé e São Pedro) · 19f676 | Ativo | €290,000 | €5,179 | 29.5% | 65 | 58 |
| rua Reitor Teixeira Guedes, 26 | Ativo | €690,000 | €2,300 | 42.5% | 80 | 64 |
| Mediana | €642,500 | €4,008 | 0.2% | 79 | 62 |
Tese de investimento
Alojamento local de curto prazo O preço de €1.000.000 desta propriedade excede o seu valor justo em 19,4%, tornando-a uma opção pouco atraente para alojamento local de curto prazo num mercado competitivo. O rendimento bruto de 2,2% é insuficiente para justificar este prémio, especialmente considerando o menor apelo do bairro. Arrendamento a longo prazo O preço atual de listagem apresenta uma discrepância em relação ao valor justo, indicando que esta propriedade está sobrevalorizada para investidores de arrendamento a longo prazo que procuram retornos sólidos. Um rendimento bruto de 2,2% não oferece uma compensação adequada em relação ao custo da propriedade, diminuindo o potencial de fluxo de caixa. Arrendamento familiar Como arrendamento familiar, a propriedade está sobrevalorizada, com um valor justo significativamente inferior ao preço de listagem, limitando a sua atratividade para inquilinos de média duração. A classificação geral de condição de 76/100 pode apelativa a famílias, mas é ofuscada pelo alto preço de compra em relação à qualidade do bairro. Não é ideal para: mercado de luxo O mercado de luxo não é uma estratégia viável para esta propriedade sobrevalorizada, dado o seu desajuste entre os valores de listagem e justo. Não é ideal para: alojamento de estudantes O alojamento de estudantes não é adequado, uma vez que a propriedade está sobrevalorizada e não se alinha com as exigências deste grupo de inquilinos num mercado volátil.
Riscos
Risco Económico e de Inquilinos Com uma pontuação de estabilidade económica de 45/100 e uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 50/100, existe um risco significativo de que as condições económicas locais voláteis possam comprometer a renda de aluguer e a retenção de inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 105 918 €
- Capital próprio necessário
- 305 918 €
- Prestação mensal
- 3373 €
- Rentabilidade bruta
- 2,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2647 €
- Preço1 000 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões60 000 €
- Imposto do Selo (escritura)8000 €
- Imposto do Selo (crédito)4800 €
- Escritura, registo e banco3900 €
- Obras29 218 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
As contribuições são públicas e mostradas com o nome e função do autor. Os links publicados por utilizadores não são endossados pela Private Markets.
Inicie sessão para continuar
Por favor, inicie sessão ou crie uma conta para aceder a esta página.
Ainda não há publicações para este imóvel.
Imóveis semelhantes
Faro (Sé e São Pedro), Faro, Faro
Moradia | 3 qts | 3 wc | 183 m²
Faro (Sé e São Pedro), Faro, Faro
Moradia | 4 qts | 4 wc | 320 m²
Faro (Sé e São Pedro), Faro, Faro
Moradia | 5 qts | 1 wc | 278 m² | Construído 1949
Faro (Sé e São Pedro), Faro, Faro
Moradia | 4 qts | 3 wc | 210 m²
Faro (Sé e São Pedro), Faro, Faro
Moradia | 3 qts | 3 wc | 180 m² | Construído 2026
Faro (Sé e São Pedro), Faro, Faro
Moradia | 3 qts | 4 wc | 120 m²
- ℹGrande dispersão de preços entre os comparáveis (290 000 €–1 325 000 €) — o intervalo da avaliação é largo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
Comparáveis, ajustamentos de estado e localização, rentabilidade e tempo de venda. Redigido e enviado por e-mail.
Inicie sessão para comprar o relatório ou usar um crédito