Apartamento em Setúbal (São Sebastião)
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Apartamento T2 com 110 m² em Setúbal (São Sebastião), Setúbal, à venda por 295 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 366 846 €, 24,4% acima do preço pedido. A análise de 20 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 110 m², no 3º andar, certificado energético C. Localizado freguesia de Setúbal (São Sebastião), concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. Características Notáveis: Este apartamento inclui uma varanda fechada em um dos quartos, proporcionando um espaço versátil para relaxamento ou trabalho, juntamente com uma unidade de armazenamento individual de 18m² no basement.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedido de €295,000 está €71,846 (19.6%) abaixo do valor justo de €366,846, indicando que esta propriedade está subvalorizada. Uma compra estratégica pode oferecer um retorno benéfico sobre o investimento. Buy-to-flip angle. O plano para uma estratégia de revenda centra-se em renovações direcionadas e na comercialização do apartamento para potenciais compradores em busca de uma vida moderna e elegante em Setúbal. Melhorias rápidas podem elevar efetivamente o seu valor de mercado. Buy-to-let angle. Uma abordagem de buy-to-let visa gerar um rendimento bruto de 3.3%, aproximadamente €811 por mês, tornando-a uma opção viável para uma renda de aluguel estável. Dada a localização rural, os inquilinos podem valorizar os acabamentos de qualidade da propriedade e a baixa criminalidade.
Avaliação
Valor justo estimado em €366,846 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €295,000 situa-se €71,846 (19.6%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €295,000 face à base da zona de Setúbal (São Sebastião), Setúbal, Setúbal de €282,361 (€2,567/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 82/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €282,361, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €366,846 (€3,335/m²), uma diferença de €71,846 (19.6%) face ao preço pedido de €295,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Setúbal (São Sebastião) · 80051b | Imóvel em análise | €295,000 | €2,682 | — | 78 | 58 |
| rua de Aljubarrota, 3 | Ativo | €285,000 | €3,563 | 32.8% | 76 | 50 |
| praceta Jorge Afonso | Ativo | €274,900 | €3,617 | 34.9% | 88 | 49 |
| rua Engenheiro Ferreira Dias | Ativo | €275,000 | €2,865 | 6.8% | 74 | 47 |
| rua Doutor António Manuel Gamito, 19 | Ativo | €315,000 | €2,864 | 6.8% | 75 | 56 |
| Mediana | €280,000 | €3,214 | 19.8% | 76 | 50 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Este apartamento T2 em Setúbal está subvalorizado em €295,000, comparado a uma estimativa de valor justo de €366,846, criando uma oportunidade significativa com um diferencial de preço de 19,6%. Com um rendimento bruto de 3,3%, a propriedade apresenta um investimento promissor para arrendamento de longo prazo, apesar das comodidades limitadas. Compra e manutenção Dado que o valor justo excede significativamente o preço de venda, esta propriedade em Setúbal tem potencial para valorização ao longo do tempo, tornando-se um investimento estratégico de compra e manutenção. Embora a localização rural ofereça uma procura imediata limitada, a propriedade mantém uma classificação de condição aceitável de 82/100, apoiando a sua viabilidade como um ativo a longo prazo.
Riscos
Risco Económico Um baixo índice de estabilidade económica de 40/100 sugere um potencial significativo para desacelerações de mercado, impactando negativamente os retornos do investimento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 315 075 €
- Capital próprio necessário
- 79 075 €
- Prestação mensal
- 995 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -597 €
- Preço295 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões11 256 €
- Imposto do Selo (escritura)2360 €
- Imposto do Selo (crédito)1416 €
- Escritura, registo e banco2208 €
- Obras2836 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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