Apartamento em Setúbal (São Sebastião)
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Apartamento T2 com 89 m² em Setúbal (São Sebastião), Setúbal, à venda por 295 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 269 459 €, em linha com o preço pedido. A análise de 16 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 89 m², no 3º andar, certificado energético F. Localizado freguesia de Setúbal (São Sebastião), concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. O imóvel possui uma varanda fechada em um dos quartos, proporcionando um espaço adicional versátil e uma ampla arrecadação de 19 m² na cave para uma organização ótima.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €295,000 excede o valor justo de €269,459 em €25,541, ou 9,5%. Esta propriedade é, portanto, considerada ao preço justo com base nas condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €269,459 a partir de 2 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €295,000 situa-se €25,541 (9.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €295,000 face à base da zona de Setúbal (São Sebastião), Setúbal, Setúbal de €200,386 (€2,252/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 83/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €200,386, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €269,459 (€3,028/m²), uma diferença de €25,541 (9.5%) face ao preço pedido de €295,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Setúbal (São Sebastião) · 57fc46 | Imóvel em análise | €295,000 | €3,315 | — | 80 | 50 |
| Setúbal (São Sebastião) · 80028a | Ativo | €295,000 | €3,105 | 6.3% | 75 | 51 |
| Setúbal (São Sebastião) · a46768 | Ativo | €295,000 | €2,950 | 11.0% | 85 | 50 |
| Mediana | €295,000 | €3,028 | 8.7% | 80 | 51 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Tendo em conta o preço justo de €295,000, o apartamento oferece um rendimento bruto de apenas 3.3%, o que pode não justificar o investimento, dada a limitada evolução económica da região. Com uma pontuação de 50/100 no bairro e características rurais, a procura dos inquilinos pode ser inconsistente, podendo afetar a ocupação a longo prazo. Compra e manutenção Embora a manutenção da propriedade possa proporcionar oportunidades de valorização, o preço listado de €295,000 está apenas ligeiramente acima do seu valor justo de €269,459, resultando numa diferença de 9.5%. Além disso, a propriedade está situada num bairro classificado com 50/100, sugerindo uma falta de serviços e infraestruturas robustas que poderiam prejudicar a valorização ao longo do tempo.
Riscos
Risco de Instabilidade Económica e de Inquilinos A propriedade enfrenta um risco significativo devido à baixa estabilidade económica de 40/100 e à estabilidade de inquilinos de 45/100, podendo levar a rendimentos de aluguer voláteis e altas taxas de vacância.
Calcule os seus números
- Custo total de compra
- 312 392 €
- Capital próprio necessário
- 76 392 €
- Prestação mensal
- 1100 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Rentabilidade líquida antes de IRS
- 1,3 %
- Saldo mensal antes de IRS
- -765 €
Ano 1, antes de impostos sobre o rendimento (IRS ou IRC). Inclui IMT, Imposto do Selo, IMI e AIMI de um particular residente. Estimativa: confirme com o seu contabilista.
Comunidade
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- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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