Apartamento em Santa Maria Maior
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Apartamento T1 com 48 m² em Santa Maria Maior, Lisbon, à venda por 780 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 470 000 €, 39,7% abaixo do preço pedido. A análise de 7 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, roupeiros embutidos e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 48 m², construído em 2015, certificado energético B. Localizado em rua do Crucifixo, freguesia de Santa Maria Maior, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Este apartamento inclui uma licença de Alojamento Local (AL) totalmente transmissível, proporcionando potencial de receita imediata para alugueres de curto prazo numa localização privilegiada de Lisboa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €780,000 excede significativamente o valor justo de €470,000, marcando uma discrepância de €310,000 (66.0%). Esta propriedade está sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €470,000 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €780,000 situa-se €310,000 (66.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €780,000 face à base da zona de rua do Crucifixo de €451,392 (€9,404/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 82/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €451,392, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €470,000 (€9,792/m²), uma diferença de €310,000 (66.0%) face ao preço pedido de €780,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua do Crucifixo | Imóvel em análise | €780,000 | €16,250 | — | 87 | 90 |
| rua Sousa Martins, 27 | Ativo | €559,000 | €10,164 | 37.5% | 80 | 89 |
| rua do Alecrim, 22 | Ativo | €750,000 | €11,029 | 32.1% | 80 | 78 |
| Misericórdia · 09029e | Ativo | €550,000 | €8,730 | 46.3% | 84 | 86 |
| rua do Arsenal | Ativo | €460,000 | €9,583 | 41.0% | 80 | 80 |
| Mediana | €554,500 | €9,874 | 39.2% | 80 | 83 |
Tese de investimento
Arrendamento de longa duração Esta propriedade está sobrevalorizada a €780,000, excedendo significativamente o valor justo de €470,000 em 66.0%. Com um rendimento bruto de apenas 1.7%, os potenciais retornos ficam aquém para um investimento em arrendamento de longa duração. Arrendamento de férias de curto prazo Com um preço de €780,000, este apartamento está acima do valor justo em comparação ao seu valor justo de €470,000, representando uma lacuna substancial de 66.0%. O rendimento atual de 1.7% indica que é pouco provável que gere renda suficiente para justificar o investimento no mercado de arrendamento de férias de curto prazo. Mercado de luxo A €780,000, esta propriedade ultrapassa em muito o seu valor justo de €470,000, demonstrando um prémio de 66.0% que é difícil de justificar. Apesar da alta classificação de qualidade de 82/100 e do desejável ranking do bairro de 90/100, o preço continua a ser excessivo para o mercado de luxo. Não ideal para habitação estudantil O apartamento está sobrevalorizado a €780,000, excedendo amplamente o seu valor justo de €470,000, destacando assim uma discrepância significativa de 66.0%. Dado o baixo rendimento de 1.7%, não é uma opção sustentável para investimento em habitação estudantil.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Uma alta rotatividade de inquilinos pode ocorrer apesar de uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 85/100, o que pode resultar em taxas de desocupação e custos de rotatividade aumentados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 840 981 €
- Capital próprio necessário
- 216 981 €
- Prestação mensal
- 2631 €
- Rentabilidade bruta
- 1,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2325 €
- Preço780 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões46 800 €
- Imposto do Selo (escritura)6240 €
- Imposto do Selo (crédito)3744 €
- Escritura, registo e banco3372 €
- Obras825 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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