Apartamento T3, 113 m² em Arroios, Lisbon
Apartamento T3 com 113 m² em Arroios, Lisbon, à venda por 529 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 433 214 €, 18,1% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 4,5%. A análise de 16 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo minimalista, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T3 de 113 m², com 2 casas de banho, no 1.º andar, classe energética C. Localização: rua Andrade · freguesia: Arroios · concelho: Lisbon · distrito: Lisbon. Tetos altos e pavimentos de madeira e laminado; os armários da cozinha apresentam danos materiais.
Resumo financeiro
O preço pedido de 529 000 € está acima do valor justo de 433 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 96 000 € (18,1%) inferior ao preço pedido — 18,1% de desvalorização face ao preço pedido. A avaliação tem confiança elevada.
Avaliação
- Modelo de transações
- 531 209 €peso 56%126 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 492 634 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −58 294 €−11,3%a partir de 514 155 €
- Margens de prudência
- −22 647 €−5,0%a partir de 455 861 €
- Valor justo
- 433 214 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 467 733 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações: 126 vendas registadas em Arroios nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os modelos são combinados, atribuindo uma ponderação de 55% ao Modelo de transações e de 45% ao Modelo de anúncios ajustado. Quando aplicável, os ajustamentos conservadores têm em conta a área, a composição da área não habitável e o custo estimado das obras; neste caso, o custo estimado das obras é deduzido, colocando o valor justo 5,0% abaixo da estimativa central de 456 000 €. O resultado é um valor justo de 433 000 €; o preço pedido de 529 000 € está acima do valor justo: o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 96 000 € (18,1%) inferior ao preço pedido — 18,1% de desvalorização face ao preço pedido. Confiança: elevada. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 468 000 €; o preço pedido de 529 000 € está 61 000 € acima deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 4,5% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
Nota regulatória (alojamento local): Nota regulatória: nesta freguesia não estão a ser emitidas novas licenças de alojamento local e as licenças caducam com a venda. Planeie arrendamento de longa duração
O apartamento T3 dispõe de 113 m² em Arroios, mas, a 529 000 €, o preço pedido está acima do valor justo de 433 000 €; o imóvel está sobreavaliado, com uma desvalorização de 96 000 € (18,1%) face ao preço pedido. O estado tem uma classificação de 63/100 e o bairro de 50/100, enquanto a rentabilidade bruta é de 4,5%; estes fatores devem ser ponderados face ao preço, com confiança elevada na avaliação.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma classificação de 50/100, indicando resultados moderados em ambas as áreas. Risco de qualidade dos dados A verificação da qualidade dos dados foi aprovada, mas as conclusões assinalam uma licença de alojamento local e uma referência municipal sob monitorização face ao INE, sendo o valor líquido de obras estimadas.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 1
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
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Faça as contas
- Custo total de compra
- 606 000 €
- Capital próprio necessário
- 182 800 €
- Prestação mensal
- 1784 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -952 €
- Preço529 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões29 620 €
- Imposto do Selo (escritura)4232 €
- Imposto do Selo (crédito)2539 €
- Escritura, registo e banco2770 €
- Obras37 839 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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Comparáveis, ajustamentos de estado e localização, rentabilidade e tempo de venda. Redigido e enviado por e-mail.
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