Apartamento em Arroios
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Apartamento T4 com 158 m² em Arroios, Lisbon, à venda por 690 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 645 657 €, 6,4% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 4,1%. A análise de 30 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, roupeiros embutidos e jardim.
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Visão geral
Apartamento T4 de 158 m², com 2 casas de banho, classe energética B. Localização: jardim Anjos · freguesia: Arroios · concelho: Lisbon · distrito: Lisbon. Dispõe de um amplo terraço privado, filtragem do ar em todo o imóvel e excelente luz natural, apesar de se situar numa cave.
Resumo financeiro
O preço pedido de 690 000 € está acima do valor justo de 646 000 €: o imóvel está sobreavaliado, com 44 000 € (6,4%) de desvalorização face ao preço pedido. A confiança neste valor justo é baixa.
Avaliação
- Modelo de transações
- 582 323 €peso 56%101 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 735 503 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Valor justo
- 645 657 €combinação dos dois modelos
- Preço pedido justo
- 697 103 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações: 101 vendas registadas em Arroios nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, ajustando os preços pedidos ao nível de venda. Os modelos são combinados numa média ponderada: 55% para o Modelo de transações e 45% para o Modelo de anúncios ajustado. Não foram aplicados ajustes conservadores relativos à área, à composição das áreas não habitáveis ou ao custo de reparação. O valor justo é 646 000 €, e o preço pedido de 690 000 € está acima do valor justo: o imóvel está sobreavaliado; o valor justo é 44 000 € (6,4%) inferior ao preço pedido — 6,4% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança é baixa. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 697 000 €; o preço pedido de 690 000 € está 7000 € abaixo deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 4,1% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
Nota regulatória (alojamento local): Nota regulatória: nesta freguesia não estão a ser emitidas novas licenças de alojamento local e as licenças caducam com a venda. Planeie arrendamento de longa duração
A 690 000 €, o preço pedido está acima do valor justo de 646 000 €: o imóvel está sobreavaliado, com 44 000 € (6,4%) de desvalorização face ao preço pedido; a confiança nesta avaliação é baixa. O apartamento T4, com 158 m², em Arroios, tem uma classificação de estado de 77/100 e uma classificação do bairro de 50/100, fatores a ponderar juntamente com a rentabilidade bruta de 4,1%.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos As pontuações de estabilidade económica e de inquilinos são ambas de 50/100, indicando uma estabilidade apenas moderada e um risco para a resiliência do investimento. Risco de inconsistência nos anúncios Os anúncios do imóvel não coincidem, pelo que a informação disponível sobre o imóvel poderá ser inconsistente. Risco de incerteza do valor justo O valor justo é de 646 000 €, com confiança baixa; a referência ao município está sob análise face ao INE e as duas estimativas diferem mais do que a tolerância.
Qualidade dos dados
Nota CConstatações: 1
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
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Faça as contas
- Custo total de compra
- 761 040 €
- Capital próprio necessário
- 209 040 €
- Prestação mensal
- 2327 €
- Rentabilidade bruta
- 3,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1368 €
- Preço690 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões41 400 €
- Imposto do Selo (escritura)5520 €
- Imposto do Selo (crédito)3312 €
- Escritura, registo e banco3156 €
- Obras17 652 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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