Apartamento T3, 130 m² em Estrela, Lisbon
Apartamento T3 com 130 m² em Estrela, Lisbon, à venda por 1 100 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 917 526 €, 16,6% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 3,4%. A análise de 50 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T3 de 130 m², com 3 casas de banho, no 1.º andar, classe energética F. Localização: rua do Sacramento a Alcântara · freguesia: Estrela · concelho: Lisbon · distrito: Lisbon. Configurado como três unidades independentes — um T0, um T1 e um T1 com terraço no sótão —, o imóvel dispõe de licença de AL transferível e gerou cerca de 85 000 € anuais desde 2020.
Resumo financeiro
O preço pedido de 1 100 000 € está acima do valor justo de 918 000 €; o imóvel está sobreavaliado: 182 000 € (16,6%) de desvalorização face ao preço pedido.
Avaliação
- Modelo de transações
- 886 288 €peso 56%42 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 958 523 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Valor justo
- 917 526 €combinação dos dois modelos
- Preço pedido justo
- 990 635 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza preços de venda registados em 42 transações reais na Estrela, ao longo dos quatro trimestres até ao 2.º trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os modelos são combinados numa ponderação de 55% para o Modelo de transações e 45% para o Modelo de anúncios ajustado. Não se aplicam ajustes conservadores relativos à área, à composição das áreas não habitáveis ou ao custo de reparação — nenhum ajuste conservador aplicado. O valor justo é 918 000 €, face ao preço pedido de 1 100 000 €: o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo; o valor justo é 182 000 € (16,6%) inferior ao preço pedido — 16,6% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança é elevada. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 991 000 €; o preço pedido de 1 100 000 € está 109 000 € acima deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 3,4% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
Nota regulatória (alojamento local): Nota regulatória: nesta freguesia não estão a ser emitidas novas licenças de alojamento local e as licenças caducam com a venda. Planeie arrendamento de longa duração
O apartamento T3 em Estrela está anunciado por 1 100 000 €, acima do valor justo de 918 000 €; o imóvel está sobreavaliado, com 182 000 € (16,6%) de desvalorização face ao preço pedido. O estado, classificado em 82/100, é um aspeto positivo, enquanto a classificação do bairro de 50/100 e a rentabilidade bruta de 3,4% também devem ser ponderadas; a confiança na avaliação é elevada.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Estabilidade económica e dos inquilinos As pontuações de estabilidade económica e dos inquilinos são ambas de 50/100, indicando estabilidade moderada e um risco de resiliência limitada perante perturbações económicas ou relacionadas com os inquilinos. Limitações da qualidade dos dados A verificação da qualidade dos dados foi aprovada, mas as conclusões assinalam uma licença de alojamento local e ressalvas à avaliação relativas à referência do município e à ausência de dados de microlocalização de transações para a morada.
Qualidade dos dados
Nota CConstatações: 1
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
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Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 186 454 €
- Capital próprio necessário
- 306 454 €
- Prestação mensal
- 3739 €
- Rentabilidade bruta
- 2,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2933 €
- Preço1 100 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões66 000 €
- Imposto do Selo (escritura)8800 €
- Imposto do Selo (crédito)5280 €
- Escritura, registo e banco4140 €
- Obras2234 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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