Apartamento T2, 84 m² em Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias, Oeiras
Apartamento T2 com 84 m² em Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias, Oeiras, à venda por 399 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 310 275 €, 22,2% abaixo do preço pedido. A análise de 38 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo moderno, com vista de cidade, jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e elevador.
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Visão geral
Apartamento T2 de 84 m², com 1 casa de banho, no 5.º andar, ano de construção 1978, classe energética E. Localização: rua Cesário Verde · freguesia: Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias · concelho: Oeiras · distrito: Lisbon. A varanda virada a oeste oferece vista de mar; o imóvel mantém-se no estado original e necessita de remodelação, e as fotografias do anúncio incluem imagens geradas por computador.
Resumo financeiro
O preço pedido de 399 000 € está acima do valor justo de 310 000 €; o imóvel está sobreavaliado. A diferença de 89 000 € representa 22,2% de desvalorização face ao preço pedido.
Avaliação
- Modelo de transações
- 377 579 €peso 56%225 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 364 619 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −44 763 €−12,0%a partir de 371 849 €
- Margens de prudência
- −16 811 €−5,1%a partir de 327 086 €
- Valor justo
- 310 275 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 334 998 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações em Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias, abrangendo 225 vendas registadas nos quatro trimestres até ao 2.º trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os modelos são combinados numa média ponderada: 55% para o Modelo de transações e 45% para o Modelo de anúncios ajustado. Um ajustamento conservador ao custo de reparação deduz as obras estimadas, colocando o valor justo 5,1% abaixo da estimativa central de 327 000 €. O valor justo é 310 000 €; a 399 000 €, o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo, com uma diferença de 89 000 € (22,2%) de desvalorização face ao preço pedido. Confiança: elevada. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 335 000 €; o preço pedido de 399 000 € está 64 000 € acima deste.
Tese de investimento
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
O apartamento T2 tem 84 m² em Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias, Oeiras, mas, com um preço pedido de 399 000 €, o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 89 000 € (22,2%) inferior ao preço pedido — 22,2% de desvalorização face ao preço pedido. O estado tem uma classificação de 67/100 e o bairro de 50/100, fatores que o investidor deverá ponderar juntamente com a avaliação.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma classificação de 50/100, indicando pontuações moderadas em ambas as áreas.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 448 741 €
- Capital próprio necessário
- 129 541 €
- Prestação mensal
- 1346 €
- Rentabilidade bruta
- 3,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -782 €
- Preço399 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões19 220 €
- Imposto do Selo (escritura)3192 €
- Imposto do Selo (crédito)1915 €
- Escritura, registo e banco2458 €
- Obras22 956 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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