Moradia T3, 81 m² em Loures
Moradia T3 com 81 m² em Loures, à venda por 325 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 231 016 €, 28,9% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 5,2%. A análise de 36 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo tradicional português. Características visíveis nas fotografias: alcatifa, aquecimento central e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Moradia T3 de 81 m², com 2 casas de banho, ano de construção 2001, classe energética D. Localização: rua José Vitorino Valdemar · freguesia: Loures · concelho: Loures · distrito: Lisbon. O imóvel é composto por dois apartamentos independentes, com potencial para arrendamento separado, mas não dispõe de licença de habitação e não pode ser financiado através de crédito bancário convencional.
Resumo financeiro
O preço pedido de 325 000 € está acima do valor justo de 231 000 €; o imóvel está sobreavaliado e a confiança no valor justo é baixa.
Avaliação
- Modelo de transações
- 311 921 €peso 65%59 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 220 915 €peso 35%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −32 096 €−11,5%a partir de 279 978 €
- Margens de prudência
- −16 866 €−6,8%a partir de 247 882 €
- Valor justo
- 231 016 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 268 936 €valor justo + margem de negociação típica de 16,4% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações: 59 vendas registadas em Loures nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os modelos são combinados, atribuindo uma ponderação de 65% ao Modelo de transações e de 35% ao Modelo de anúncios ajustado. Quando aplicável, os ajustamentos conservadores têm em conta a área, a composição da área não habitável e o custo estimado das obras; este custo é deduzido, colocando o valor justo 6,8% abaixo da estimativa central de 248 000 €. O valor justo é 231 000 € e o preço pedido é 325 000 €: o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo; o valor justo é 94 000 € (28,9%) inferior ao preço pedido — 28,9% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança é baixa. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 16,4% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 269 000 €; o preço pedido de 325 000 € está 56 000 € acima deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 5,2% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
A moradia T3, com 81 m², em Loures, está anunciada por 325 000 €, acima do valor justo de 231 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 94 000 € (28,9%) inferior ao preço pedido — 28,9% de desvalorização face ao preço pedido, com confiança baixa. O estado tem uma pontuação de 66/100 e o bairro de 50/100, aspetos a ponderar em conjunto com a rentabilidade bruta de 5,2%.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma classificação de 50/100, o que indica resiliência limitada em ambas as áreas. Risco de qualidade dos dados A verificação da qualidade dos dados foi aprovada, mas a licença de utilização é identificada como uma constatação de qualidade dos dados, deixando incerteza quanto a esta documentação. Risco de confiança no valor justo O valor justo é de 231 000 €, com confiança baixa; o anúncio refere um arrendamento, o valor é líquido das obras estimadas e as duas estimativas diferem mais do que a tolerância.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 1
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
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Faça as contas
- Custo total de compra
- 368 119 €
- Capital próprio necessário
- 108 119 €
- Prestação mensal
- 1096 €
- Rentabilidade bruta
- 3,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -589 €
- Preço325 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões13 356 €
- Imposto do Selo (escritura)2600 €
- Imposto do Selo (crédito)1560 €
- Escritura, registo e banco2280 €
- Obras23 323 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹAnúncio menciona arrendamento/inquilino
- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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Comparáveis, ajustamentos de estado e localização, rentabilidade e tempo de venda. Redigido e enviado por e-mail.
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