Apartamento T4, 170 m² em Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde, Porto
Apartamento T4 com 170 m² em Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde, Porto, à venda por 1 200 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 885 279 €, 26,2% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 4,5%. A análise de 37 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo moderno, com vista de cidade, jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T4 de 170 m², com 3 casas de banho, no 3.º andar, ano de construção 1982, classe energética D. Localização: rua Marechal Saldanha · freguesia: Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde · concelho: Porto · distrito: Porto. O terraço de 175 m², orientado a oeste, oferece vistas de mar; o imóvel inclui ainda uma garagem fechada e um lugar de estacionamento adicional.
Resumo financeiro
O preço pedido de 1 200 000 € está acima do valor justo de 885 000 €, pelo que o imóvel está sobreavaliado; a confiança no valor justo é baixa.
Avaliação
- Modelo de transações
- 959 609 €peso 56%50 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 799 639 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Valor justo
- 885 279 €combinação dos dois modelos
- Preço pedido justo
- 955 818 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza preços de venda registados em 50 transações reais em Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde, ao longo dos quatro trimestres até ao 2.º trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os dois modelos são combinados numa média ponderada: 55% para o Modelo de transações e 45% para o Modelo de anúncios ajustado. Não foi aplicado nenhum ajuste conservador relativo à área, à composição da área não habitável ou ao custo de reparação. O preço pedido de 1 200 000 € está acima do valor justo de 885 000 €: o imóvel está sobreavaliado, com 315 000 € (26,2%) de desvalorização face ao preço pedido. A confiança é baixa. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 956 000 €; o preço pedido de 1 200 000 € está 244 000 € acima deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 4,5% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
O apartamento T4, com 170m², em Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde, Porto, está anunciado por 1 200 000 €, acima do valor justo de 885 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 315 000 € (26,2%) inferior ao preço pedido — 26,2% de desvalorização face ao preço pedido. O estado, com uma classificação de 70/100, e a classificação do bairro, de 50/100, são aspetos a ponderar, juntamente com a rentabilidade bruta de 4,5%; a confiança na avaliação é baixa.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma pontuação de 50/100, o que indica incerteza em ambas as áreas. Risco de qualidade dos dados Os anúncios do imóvel são divergentes, pelo que a informação sobre o imóvel é inconsistente. Risco de certeza do valor justo O valor justo é de 885 000 €, com confiança baixa; a referência do município está sob revisão face ao INE e as duas estimativas diferem mais do que a tolerância.
Qualidade dos dados
Nota FConstatações: 1
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
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Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 309 740 €
- Capital próprio necessário
- 349 740 €
- Prestação mensal
- 4047 €
- Rentabilidade bruta
- 2,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -3042 €
- Preço1 200 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões90 000 €
- Imposto do Selo (escritura)9600 €
- Imposto do Selo (crédito)5760 €
- Escritura, registo e banco4380 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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