Apartamento T3, 160 m² em Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde, Porto
Apartamento T3 com 160 m² em Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde, Porto, à venda por 850 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 758 840 €, 10,7% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 4,1%. A análise de 37 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q1 (luxo). Estilo minimalista, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T3 de 160 m², com 3 casas de banho, no 1.º andar, classe energética B. Localização: rua Doutor Jacinto Nunes · freguesia: Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde · concelho: Porto · distrito: Porto. Totalmente remodelado, com acabamentos em mármore, eletrodomésticos integrados de gama alta, torneiras de design e roupeiros embutidos nos quartos.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 850 000 € está acima do valor justo de 759 000 € — 91 000 € (10,7%) inferior ao preço pedido, ou 10,7% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança neste valor justo é baixa.
Avaliação
- Modelo de transações
- 592 593 €peso 56%96 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 1 036 749 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Outros ajustes do modelo
- −30 114 €−3,8%a partir de 788 954 €
- Valor justo
- 758 840 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 819 305 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações: 96 vendas registadas em Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, ajustando os preços pedidos para o nível de venda. O valor justo de 759 000 € resulta de uma combinação ponderada dos modelos: 55% do Modelo de transações e 45% do Modelo de anúncios ajustado. Não foi aplicado nenhum ajuste conservador relativo à área, à composição da área não habitável ou ao custo de reparação. O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 850 000 € está acima do valor justo de 759 000 €, com uma diferença de 91 000 € (10,7% de desvalorização face ao preço pedido). A confiança é baixa. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 819 000 €; o preço pedido de 850 000 € está 31 000 € acima deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 4,1% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
O apartamento T3 em Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde, Porto, está anunciado por 850 000 €, acima do valor justo de 759 000 €; o imóvel está sobreavaliado, com uma desvalorização de 91 000 € (10,7%) face ao preço pedido, embora a confiança seja baixa. O estado, com uma classificação de 85/100, é um aspeto positivo, enquanto a classificação do bairro de 50/100 e a rentabilidade bruta de 4,1% também devem ser ponderadas.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos são ambas de 50/100, indicando resiliência limitada em ambas as áreas. Risco de incerteza do valor justo O valor justo é de 759 000 €, com confiança baixa, uma vez que a referência municipal está sob monitorização face ao INE e as duas estimativas diferem mais do que a tolerância.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 915 420 €
- Capital próprio necessário
- 235 420 €
- Prestação mensal
- 2867 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1746 €
- Preço850 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões51 000 €
- Imposto do Selo (escritura)6800 €
- Imposto do Selo (crédito)4080 €
- Escritura, registo e banco3540 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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