Duplex em Braga (São Vitor)
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Duplex T4 com 115 m² em Braga (São Vitor), Braga, à venda por 265 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 189 459 €, 28,5% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 5,4%. A análise de 28 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo moderno, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Duplex T4 de 115 m², com 3 casas de banho, classe energética D. Localização: freguesia: Braga (São Vitor) · concelho: Braga · distrito: Braga. O imóvel apresenta uma cozinha e casas de banho modernas e bem equipadas, contrastando fortemente com os danos causados pela água e a deterioração encontrados nos quartos e na garagem.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 265 000 € é significativamente superior ao nosso valor justo avaliado de 189 000 €, o que indica uma desvalorização de 28,5% face ao preço pedido. A confiança nesta avaliação do valor justo é baixa.
Avaliação
- Modelo de transações
- 244 308 €peso 49%117 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 310 488 €peso 51%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −64 295 €−23,1%a partir de 278 146 €
- Margens de prudência
- −24 392 €−11,4%a partir de 213 851 €
- Valor justo
- 189 459 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 204 555 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo. O valor justo é construído através de um Modelo de transações baseado em dados reais de transações de 117 vendas registadas em Braga, combinado com um Modelo de anúncios ajustado treinado com anúncios atuais. O valor justo final incorpora uma mistura ponderada destes modelos, aplicando ajustes conservadores para obras estimadas onde aplicável. Assim, o valor justo é determinado em 189 000 €, o que representa uma desvalorização de 28,5% face ao preço pedido de 265 000 €. Dada esta análise, a confiança neste valuation é baixa.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 5,4% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
Margem de negociação: Contexto de negociação: os preços pedidos neste concelho ficam cerca de 15% acima do valor a que imóveis semelhantes são efetivamente vendidos, pelo que costuma haver margem para negociar
Os investidores devem ter em conta que o preço pedido de 265 000 € excede significativamente o valor justo de 189 000 €, apresentando uma desvalorização notável de 28,5%. O estado do imóvel tem uma pontuação de 67 em 100, indicando um desgaste moderado, enquanto a classificação do bairro é de 50, o que sugere um ambiente misto que pode influenciar o potencial de valorização futuro.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos Com os índices de estabilidade económica e de inquilinos a 50/100, existe um risco significativo de instabilidade que pode afetar o rendimento de arrendamento do imóvel e o desempenho do mercado em geral. Risco de incerteza sobre o valor justo A avaliação é considerada em linha com o valor justo a 189 € 000, mas com confiança baixa devido à falta de dados reais de transações para a microlocalização, levando a potenciais imprecisões nas conclusões da avaliação.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 311 111 €
- Capital próprio necessário
- 99 111 €
- Prestação mensal
- 894 €
- Rentabilidade bruta
- 3,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -460 €
- Preço265 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9156 €
- Imposto do Selo (escritura)2120 €
- Imposto do Selo (crédito)1272 €
- Escritura, registo e banco2136 €
- Obras31 427 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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