Apartamento em Matosinhos e Leça da Palmeira
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Apartamento T4 com 99 m² em Matosinhos e Leça da Palmeira, Matosinhos, à venda por 349 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 264 702 €, 24,2% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 5,7%. A análise de 17 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo moderno. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos. Nas imediações: paragem de autocarro (R. Bombeiro Voluntário) a 120 m, padaria (Pérola do Mar) a 190 m e escola (Escola Básica Professor Óscar Lopes, Matosinhos) a 130 m. Num raio de 1,5 km há 2191 pontos de interesse.
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Visão geral
Apartamento T4 de 99 m², com 2 casas de banho, no 3.º andar, ano de construção 1993, classe energética D. Localização: parque de Real · freguesia: Matosinhos e Leça da Palmeira · concelho: Matosinhos · distrito: Porto. Este imóvel inclui uma unidade de armazenamento no sótão, oferecendo um espaço de organização essencial numa área onde a conveniência urbana e a proximidade de serviços são altamente valorizadas.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido situa-se em 349 000 €, significativamente acima do nosso valor justo de 265 000 €, refletindo uma diferença de 84 000 €; 24,2% de desvalorização face ao preço pedido. A rentabilidade bruta estimada é de 5,7% (~1658 €/mês estimado).
Avaliação
- Modelo de transações
- 325 550 €peso 49%75 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 349 996 €peso 51%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −53 542 €−15,8%a partir de 338 049 €
- Margens de prudência
- −19 805 €−7,0%a partir de 284 507 €
- Valor justo
- 264 702 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 285 794 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O valor justo do imóvel é determinado através de uma combinação de dois modelos: 50% do Modelo de transações, com base em 75 dados reais de transações em Matosinhos, e 50% do Modelo de anúncios ajustado, que considera os anúncios atuais. O valor justo incorpora ajustes conservadores para área não habitável e custos estimados de obras, quando aplicável. Este processo resulta num valor justo de 265 000 €, significativamente inferior ao preço pedido de 349 000 €. O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo, o que indica uma desvalorização de 24,2%. A confiança nesta avaliação é elevada.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 5,7% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
O preço pedido de 349 000 € para este imóvel de tipologia T4 está acima do seu valor justo de 265 000 €, indicando uma desvalorização de 24,2% face ao preço pedido. Tendo em conta o estado do imóvel, com uma pontuação de 62/100, e a classificação do bairro, de 50/100, recomenda-se que os investidores potenciais considerem como estes fatores afetam o valor do investimento em relação ao preço. A elevada confiança na avaliação destaca a importância de uma análise cuidadosa antes de qualquer decisão.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos Com as pontuações de estabilidade económica e de inquilinos a 50/100, existe um risco significativo de rendimentos de arrendamento inconsistentes e de potenciais dificuldades em manter uma taxa de ocupação estável para o imóvel, dado que os indicadores sugerem um nível moderado de instabilidade. Risco de qualidade dos dados Os resultados da qualidade dos dados indicam conflitos entre fontes relativamente a um campo em particular, o que introduz incerteza nas informações utilizadas para a tomada de decisões relacionadas com o imóvel.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 1
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
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Faça as contas
- Custo total de compra
- 406 257 €
- Capital próprio necessário
- 127 057 €
- Prestação mensal
- 1177 €
- Rentabilidade bruta
- 4,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -349 €
- Preço349 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões15 220 €
- Imposto do Selo (escritura)2792 €
- Imposto do Selo (crédito)1675 €
- Escritura, registo e banco2338 €
- Obras35 232 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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