Moradia em Loulé (São Sebastião)
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Moradia T3 com 100 m² em Loulé (São Sebastião), Loulé, à venda por 330 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 254 252 €, 23% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 9,7%. A análise de 17 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo tradicional português, com vista de campo e jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vigas à vista e jardim.
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Visão geral
Moradia T3 de 100 m², com 1 casa de banho. Localização: freguesia: Loulé (São Sebastião) · concelho: Loulé · distrito: Faro. Este imóvel de estilo tradicional algarvio apresenta uma rara característica: um forno de pão tradicional, que proporciona um vislumbre na herança culinária da região e oferece potencial para um projeto de remodelação encantador.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 330 000 € está acima do valor justo de 256 000 €, indicando uma desvalorização de 74 000 € (22,4%) face ao preço pedido. A confiança nesta avaliação de valor justo é baixa. Potencial de renovação. Este imóvel, com uma avaliação de estado de 55/100, apresenta potencial de valorização através de obras estéticas, com custos estimados de cerca de 630 €/m².
Avaliação
- Modelo de transações
- 372 486 €peso 62%367 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 223 159 €peso 38%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −40 885 €−12,9%a partir de 315 772 €
- Margens de prudência
- −20 635 €−7,5%a partir de 274 887 €
- Valor justo
- 254 252 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 295 986 €valor justo + margem de negociação típica de 16,4% · referência para negociação, não o veredicto
A avaliação justa deste imóvel é determinada pela combinação de dois modelos: o Modelo de transações, que se baseia em dados reais de transações de 367 vendas registadas em Loulé, e o Modelo de anúncios ajustado, que ajusta as listas atuais para refletir os níveis de venda. Estes modelos são combinados, com o Modelo de transações a contribuir com 60% e o Modelo de anúncios ajustado 40%. Ajustes conservadores para fatores como área e custos de obras estimados indicam que o valor justo é de aproximadamente 256 000 €, o que representa uma desvalorização de 22,4% face ao preço pedido de 330 000 €. Assim, o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo e a nossa confiança nesta avaliação é baixa.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 9,7% (antes de custos)
- Potencial de renovaçãoAdequadaPotencial de renovação: estado avaliado em 54/100 com margem de entrada; custo indicativo de obras de cerca de 630 €/m² para uma renovação cosmética (apenas execução, exclui projeto e licenciamento)
Margem de negociação: Contexto de negociação: os preços pedidos neste concelho ficam cerca de 16% acima do valor a que imóveis semelhantes são efetivamente vendidos, pelo que costuma haver margem para negociar
Este imóvel apresenta uma rentabilidade bruta relativamente elevada de 9,7%, mas o preço pedido de 330 000 € reflete uma desvalorização significativa de 22,4% em comparação com o valor justo de 256 000 €. Apesar do potencial para obras, dado o seu estado atual avaliado em 55/100, o preço acima do valor justo indica que o imóvel está sobreavaliado. Os investidores podem encontrar possibilidades de negociação no contexto do mercado local, onde os preços pedidos são geralmente superiores aos preços de venda reais, permitindo ajustes potenciais para alinhar melhor o custo do investimento aos valores projetados.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos O imóvel apresenta uma pontuação combinada de estabilidade económica e de inquilinos de 50/100, indicando um risco significativo de desocupação inesperada ou flutuação de rendimento devido à instabilidade no ambiente local. Risco de incerteza do valor justo O valor de avaliação é de 256 000 €, mas a confiança neste valor é baixa, sugerindo que o valor real de mercado pode diferir substancialmente desta estimativa devido à ausência de dados reais de transações de microlocalização e discrepâncias significativas entre diferentes estimativas de avaliação.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 397 942 €
- Capital próprio necessário
- 133 942 €
- Prestação mensal
- 1113 €
- Rentabilidade bruta
- 4,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -404 €
- Preço330 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões13 706 €
- Imposto do Selo (escritura)2640 €
- Imposto do Selo (crédito)1584 €
- Escritura, registo e banco2292 €
- Obras47 720 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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