Apartamento em Olivais
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Apartamento T3 com 87 m² em Olivais, Lisbon, à venda por 349 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 299 953 €, 14,1% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 5,4%. A análise de 17 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, aquecimento central e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T3 de 87 m², com 1 casa de banho, no 5.º andar, ano de construção 2003, classe energética D. Localização: rua Américo de Jesus Fernandes · freguesia: Olivais · concelho: Lisbon · distrito: Lisbon. A casa de banho e um quarto apresentam manchas significativas de humidade e bolor, enquanto a cozinha conserva superfícies de granito e armários de madeira de faia.
Resumo financeiro
O preço pedido de 349 000 € está acima do valor justo de 300 000 €, pelo que o imóvel está sobreavaliado: 49 000 € (14,1%) de desvalorização face ao preço pedido. A confiança neste valor justo é média.
Avaliação
- Modelo de transações
- 341 745 €peso 56%111 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 390 774 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −46 038 €−12,7%a partir de 363 421 €
- Margens de prudência
- −17 430 €−5,5%a partir de 317 383 €
- Valor justo
- 299 953 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 323 853 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza preços de venda registados em 111 transações em Olivais nos quatro trimestres até ao 2.º trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os modelos são combinados, atribuindo uma ponderação de 55% ao Modelo de transações e de 45% ao Modelo de anúncios ajustado. Aplicam-se ajustamentos conservadores quando pertinentes, incluindo a dedução do custo estimado das obras; o valor fica 5,5% abaixo da estimativa central. Resultado: o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo, de 300 000 €, face ao preço pedido de 349 000 € — 49 000 € (14,1%) de desvalorização face ao preço pedido. Confiança: média. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 324 000 €; o preço pedido de 349 000 € está 25 000 € acima deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 5,4% (antes de custos)
- Potencial de renovaçãoAdequadaPotencial de renovação: estado avaliado em 63/100 com margem de entrada; custo indicativo de obras de cerca de 920 €/m² para uma renovação cosmética (apenas execução, exclui projeto e licenciamento)
O apartamento T3 com 87 m² em Olivais está anunciado por 349 000 €, acima do valor justo de 300 000 €; o imóvel está sobreavaliado, com 49 000 € (14,1%) de desvalorização face ao preço pedido, com confiança média. A rentabilidade bruta de 5,4% oferece potencial de rendimento, enquanto o estado, avaliado em 63/100, deixa margem para a estratégia de obras, com um custo indicativo de cerca de 920 €/m² para uma remodelação cosmética, excluindo projeto e licenciamento. A pontuação do bairro, de 50/100, constitui uma consideração adicional, pelo que o prémio do preço pedido face ao valor justo recomenda prudência.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos As pontuações de estabilidade económica e de estabilidade dos inquilinos são ambas 50/100, indicando um risco de estabilidade limitada para o investimento. Risco de certeza do valor justo O valor justo é de 300 000 € e tem confiança média; a referência do município está sob acompanhamento face ao INE, e o valor é líquido das obras estimadas.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
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Sem problemas confirmados.
Calcule os seus números
- Custo total de compra
- 371 479 €
- Capital próprio necessário
- 92 279 €
- Prestação mensal
- 1301 €
- Rentabilidade bruta
- 3,5 %
- Rentabilidade líquida antes de IRS
- 1,6 %
- Saldo mensal antes de IRS
- -801 €
Ano 1, antes de impostos sobre o rendimento (IRS ou IRC). Inclui IMT, Imposto do Selo, IMI e AIMI de um particular residente. Estimativa: confirme com o seu contabilista.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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