Apartamento T4, 59 m² em Misericórdia, Lisbon
Apartamento T4 com 59 m² em Misericórdia, Lisbon, à venda por 385 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 310 802 €, 19,3% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 4,1%. A análise de 24 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo tradicional português, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T4 de 59 m², com 1 casa de banho, no 1.º andar, ano de construção 1981, classe energética D. Localização: rua Luz Soriano · freguesia: Misericórdia · concelho: Lisbon · distrito: Lisbon. Remodelado e mobilado, com ar condicionado e eletrodomésticos encastrados, o imóvel está arrendado por 1450 € por mês até março de 2027; algumas divisões têm janelas interiores e não têm portas independentes.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 385 000 € está acima do valor justo de 311 000 €; o valor justo é 74 000 € (19,3%) inferior ao preço pedido — 19,3% de desvalorização face ao preço pedido (confiança elevada).
Avaliação
- Modelo de transações
- 361 816 €peso 52%299 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 340 314 €peso 48%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −28 871 €−8,2%a partir de 351 491 €
- Margens de prudência
- −11 818 €−3,7%a partir de 322 620 €
- Valor justo
- 310 802 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 335 567 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza preços de venda registados na Misericórdia, com 299 vendas nos quatro trimestres até ao 2.º trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os dois modelos são combinados numa ponderação igual. Quando aplicável, os ajustamentos conservadores têm em conta a área, a composição da área não habitável e o custo estimado das obras; estas obras colocam o valor justo 3,7% abaixo da estimativa central de 323 000 €. O valor justo é 311 000 €, face ao preço pedido de 385 000 €: o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo, com 19,3% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança é elevada. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 336 000 €; o preço pedido de 385 000 € está 49 000 € acima deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 4,1% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
Nota regulatória (alojamento local): Nota regulatória: nesta freguesia não estão a ser emitidas novas licenças de alojamento local e as licenças caducam com a venda. Planeie arrendamento de longa duração
O apartamento T4 tem 59 m² e situa-se na Misericórdia, em Lisboa, mas, por 385 000 €, o preço pedido está acima do valor justo de 311 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 74 000 € (19,3%) inferior ao preço pedido — 19,3% de desvalorização face ao preço pedido. O investidor deverá também ponderar o estado, avaliado em 62/100, e a classificação do bairro, de 50/100, juntamente com a rentabilidade bruta de 4,1%; a confiança na avaliação é elevada.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma classificação de 50/100, indicando resultados moderados em ambas as áreas. Risco de qualidade dos dados A verificação da qualidade dos dados foi aprovada, mas os registos indicam a existência de um arrendamento e de informação do registo predial; a referência ao município está sob vigilância face ao INE e a avaliação exclui o estado do imóvel, uma vez que as fotografias são virtualmente encenadas e o valor deduz as obras estimadas.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 2
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
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Faça as contas
- Custo total de compra
- 431 449 €
- Capital próprio necessário
- 123 449 €
- Prestação mensal
- 1309 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -769 €
- Preço385 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões18 100 €
- Imposto do Selo (escritura)3080 €
- Imposto do Selo (crédito)1848 €
- Escritura, registo e banco2424 €
- Obras20 997 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹAnúncio menciona arrendamento/inquilino
- ℹFotografias com decoração virtual; estado retirado do valor
- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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Comparáveis, ajustamentos de estado e localização, rentabilidade e tempo de venda. Redigido e enviado por e-mail.
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