Moradia em Ramada e Caneças
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Moradia T8 com 147 m² em Ramada e Caneças, Odivelas, à venda por 400 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 344 170 €, 14% abaixo do preço pedido. A análise de 38 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Moradia T8 de 147 m², com 4 casas de banho, ano de construção 1977, classe energética D. Localização: rua 25 de Dezembro · freguesia: Ramada e Caneças · concelho: Odivelas · distrito: Lisbon. O edifício inclui quatro apartamentos T2 e um anexo independente T2, mas não tem licença de utilização e a sua legalização poderá exigir a demolição do anexo.
Resumo financeiro
O preço pedido de 400 000 € está acima do valor justo de 344 000 €; o imóvel está sobreavaliado, com 56 000 € (14,0%) de desvalorização face ao preço pedido. A confiança neste valor justo é baixa.
Avaliação
- Modelo de transações
- 395 675 €peso 68%38 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 506 744 €peso 32%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −52 359 €−12,1%a partir de 430 962 €
- Margens de prudência
- −34 433 €−9,1%a partir de 378 603 €
- Valor justo
- 344 170 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 400 664 €valor justo + margem de negociação típica de 16,4% · referência para negociação, não o veredicto
Modelo de transações: Utiliza 38 preços de venda registados em Ramada e Caneças nos quatro trimestres até ao 2.º trimestre de 2026. Modelo de anúncios ajustado: Utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os modelos são combinados com ponderações de 70% e 30%, respetivamente; são também considerados os valores mais conservadores da área e as obras estimadas, deduzidas da estimativa central. Veredicto: o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 56 000 € (14,0%) inferior ao preço pedido — 14,0% de desvalorização face ao preço pedido. Como contexto de negociação, o preço pedido está em linha com o preço pedido justo de 401 000 €. Confiança: baixa.
Tese de investimento
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
A moradia T8, com 147m², em Ramada e Caneças, Odivelas, está anunciada por 400 000 €, acima do valor justo de 344 000 €; por isso, o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 56 000 € (14,0%) inferior ao preço pedido — 14,0% de desvalorização face ao preço pedido. O estado tem uma classificação de 63/100 e o bairro de 50/100, fatores a ponderar juntamente com a confiança baixa da avaliação.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos são ambas de 50/100, indicando estabilidade moderada em ambas as medidas. Risco de qualidade dos dados A verificação da qualidade dos dados está marcada como REVIEW porque a planta contradiz o anúncio e há uma licença de utilização assinalada. Risco de incerteza do valor justo O valor justo é de 344 000 €, com confiança baixa; a referência do município está sob observação face ao INE e o valor é líquido das obras estimadas.
Qualidade dos dados
Nota DConstatações: 2
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
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Faça as contas
- Custo total de compra
- 476 104 €
- Capital próprio necessário
- 156 104 €
- Prestação mensal
- 1349 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1663 €
- Preço400 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões19 300 €
- Imposto do Selo (escritura)3200 €
- Imposto do Selo (crédito)1920 €
- Escritura, registo e banco2460 €
- Obras49 224 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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