Moradia em Loures
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Moradia T7 com 132 m² em Loures, à venda por 420 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 322 626 €, 23,2% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 4,7%. A análise de 20 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista. Características visíveis nas fotografias: lareira, jardim e soalho de madeira.
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Visão geral
Moradia T7 de 132 m², com 3 casas de banho, classe energética E. Localização: freguesia: Loures · concelho: Loures · distrito: Lisbon. O imóvel dispõe de quintal e garagem, mas apresenta bolor, manchas de humidade e tinta descascada em contraste com divisões remodeladas ou apresentadas com imagens virtuais.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 420 000 € está 97 000 € (23,2%) acima do valor justo de 323 000 €. A confiança neste valor justo é baixa.
Avaliação
- Modelo de transações
- 424 667 €peso 68%32 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 336 678 €peso 32%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −47 019 €−11,9%a partir de 396 713 €
- Margens de prudência
- −27 068 €−7,7%a partir de 349 694 €
- Valor justo
- 322 626 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 375 583 €valor justo + margem de negociação típica de 16,4% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza preços de venda registados em 32 transações reais na freguesia de Loures, nos quatro trimestres até ao 2.º trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, ajustando os preços pedidos ao nível de venda. Os dois modelos são combinados numa ponderação de 70% para o Modelo de transações e 30% para o Modelo de anúncios ajustado. Os ajustamentos conservadores utilizam a leitura mais conservadora da área e deduzem o custo estimado das obras, quando aplicável; assim, o valor justo fica 7,7% abaixo da estimativa central de 350 000 €. O valor justo é 323 000 € e o preço pedido de 420 000 € está acima do valor justo: o imóvel está sobreavaliado; o valor justo é 97 000 € (23,2%) inferior ao preço pedido — 23,2% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança é baixa. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 16,4% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 376 000 €; o preço pedido de 420 000 € está 44 000 € acima deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 4,7% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
A moradia T7, com 132m², em Loures, está anunciada por 420 000 €, acima do valor justo de 323 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 97 000 € (23,2%) inferior ao preço pedido — 23,2% de desvalorização face ao preço pedido. O estado, avaliado em 63/100, e o bairro, com 50/100, merecem ponderação, enquanto a rentabilidade bruta de 4,7% e a confiança baixa acrescentam incerteza à avaliação.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma classificação de 50/100, indicando incerteza em ambas as áreas. Risco de certeza do valor justo O valor justo é de 323 000 €, com confiança baixa, e a avaliação está sujeita a ressalvas relativas à divergência sobre a área, às obras estimadas e à diferença entre as duas estimativas.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 492 984 €
- Capital próprio necessário
- 156 984 €
- Prestação mensal
- 1417 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1753 €
- Preço420 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões20 900 €
- Imposto do Selo (escritura)3360 €
- Imposto do Selo (crédito)2016 €
- Escritura, registo e banco2508 €
- Obras44 200 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹA área do anúncio contradiz a área registada
- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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