Apartamento T2, 72 m² em Ramada e Caneças, Odivelas
Apartamento T2 com 72 m² em Ramada e Caneças, Odivelas, à venda por 255 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 203 746 €, 20,1% abaixo do preço pedido. A análise de 25 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos. Nas imediações: paragem de autocarro (R Alm Gago Coutinho 106 (Ponte Bica)) a 120 m, supermercado (Lidl) a 240 m e escola (Escola Básica Artur Alves Cardoso) a 340 m. Num raio de 1,5 km há 185 pontos de interesse.
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Visão geral
Apartamento T2 de 72 m², com 1 casa de banho, ano de construção 1988, classe energética D. Localização: rua da República · freguesia: Ramada e Caneças · concelho: Odivelas · distrito: Lisbon. O imóvel, habitável, apresenta pavimento de madeira em espinha e superfícies de mármore na zona de refeições, mas as manchas e a tinta descascada no teto do quarto indicam necessidade de manutenção.
Resumo financeiro
O preço pedido de 255 000 € está acima do valor justo de 204 000 €: o imóvel está sobreavaliado, com 51 000 € (20,1%) de desvalorização face ao preço pedido. A confiança neste valor justo é média.
Avaliação
- Modelo de transações
- 269 335 €peso 56%128 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 240 683 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −38 461 €−15,0%a partir de 256 668 €
- Margens de prudência
- −14 461 €−6,6%a partir de 218 207 €
- Valor justo
- 203 746 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 219 981 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações, com 128 vendas registadas em Ramada e Caneças nos quatro trimestres até ao 2.º trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado baseia-se em anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os modelos são combinados, atribuindo um peso de 55% ao Modelo de transações e de 45% ao Modelo de anúncios ajustado. O ajustamento ao custo de reparação deduz as obras estimadas; o valor justo fica 6,6% abaixo da estimativa central de 218 000 €. O veredicto é: o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo; o valor justo é 51 000 € (20,1%) inferior ao preço pedido — 20,1% de desvalorização face ao preço pedido; o preço pedido justo é 220 000 €, considerando o contexto habitual de negociação. A confiança é média.
Tese de investimento
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
O apartamento T2 em Ramada e Caneças, Odivelas, está anunciado por 255 000 €, acima do valor justo de 204 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 51 000 € (20,1%) inferior ao preço pedido — 20,1% de desvalorização face ao preço pedido. O investidor deverá ponderar esta avaliação face à área de 72 m² e à classificação de 62/100 do estado, bem como à classificação de 50/100 do bairro; a confiança na avaliação é média.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos As pontuações de estabilidade económica e de inquilinos são ambas 50/100, indicando uma potencial incerteza quanto à estabilidade económica e dos inquilinos do imóvel. Risco de certeza do valor justo O valor justo é de 204 000 €, com confiança média; a referência do município está em observação face ao INE, e a avaliação é líquida das obras estimadas.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 294 455 €
- Capital próprio necessário
- 90 455 €
- Prestação mensal
- 860 €
- Rentabilidade bruta
- 4,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -352 €
- Preço255 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8456 €
- Imposto do Selo (escritura)2040 €
- Imposto do Selo (crédito)1224 €
- Escritura, registo e banco2112 €
- Obras25 623 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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