Apartamento em São Mamede de Infesta e Senhora da Hora
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Apartamento T1 com 81 m² em São Mamede de Infesta e Senhora da Hora, Matosinhos, à venda por 198 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 185 569 €, 6,3% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 5,8%. A análise de 24 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo moderno, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e lareira. Nas imediações: estação de comboios (Estádio do Mar) a 80 m, supermercado (Lidl) a 90 m e universidade (ESAD) a 230 m. Num raio de 1,5 km há 1344 pontos de interesse.
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Visão geral
Apartamento T1 de 81 m², com 1 casa de banho, no 4.º andar, ano de construção 1992, classe energética D. Localização: rua Doutor João Gomes Laranjo, 108 · freguesia: São Mamede de Infesta e Senhora da Hora · concelho: Matosinhos · distrito: Porto. Dispõe de sistema de recuperação de calor na sala, além de varanda marquisada, lugar de estacionamento e arrumo fechado.
Resumo financeiro
O preço pedido de 198 000 € está acima do valor justo de 186 000 €; o imóvel está sobreavaliado, com 12 000 € (6,3%) de desvalorização face ao preço pedido.
Avaliação
- Modelo de transações
- 249 898 €peso 49%272 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 242 770 €peso 51%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −44 470 €−18,1%a partir de 246 253 €
- Margens de prudência
- −16 214 €−8,0%a partir de 201 783 €
- Valor justo
- 185 569 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 200 355 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza preços de venda registados em 272 transações reais em Matosinhos, ao longo dos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os modelos são combinados numa ponderação igual. Quando aplicável, são deduzidos os custos estimados das obras, colocando o valor justo 8,0% abaixo da estimativa central. Veredito: o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 12 000 € (6,3%) inferior ao preço pedido — 6,3% de desvalorização face ao preço pedido. O preço pedido está abaixo do preço pedido justo de 200 000 €, como contexto de negociação; a confiança é elevada.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 5,8% (antes de custos)
- Rendimento de arrendamentoMuito adequadaRendimento de arrendamento: rentabilidade bruta estimada de 5,8%, no quartil superior do intervalo nacional (antes de custos, períodos sem inquilino e gestão)
- Potencial de renovaçãoAdequadaPotencial de renovação: estado avaliado em 63/100 com margem de entrada; custo indicativo de obras de cerca de 920 €/m² para uma renovação cosmética (apenas execução, exclui projeto e licenciamento)
O preço pedido de 198 000 € está acima do valor justo de 186 000 €, com 12 000 € (6,3%) de desvalorização face ao preço pedido, e o imóvel está sobreavaliado. O rendimento de arrendamento apresenta forte adequação, com uma rentabilidade bruta de 5,8%, no quartil superior a nível nacional antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. O potencial de valorização através de obras é sustentado pelo estado, avaliado em 63/100, e por uma margem de entrada, embora as obras cosméticas indicativas custem cerca de 920 €/m², excluindo projeto e licenciamento. A classificação do bairro, de 50/100, complementa a avaliação da localização.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade de inquilinos têm ambas uma classificação de 50/100, indicando pontuações moderadas para a estabilidade económica e de inquilinos do imóvel. Questões de qualidade dos dados A verificação da qualidade dos dados está marcada como REVIEW porque os anúncios do imóvel não coincidem; a avaliação também assinala que a referência ao município está sob vigilância face ao INE e que o valor é líquido das obras estimadas.
Qualidade dos dados
Nota DConstatações: 1
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
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Faça as contas
- Custo total de compra
- 234 105 €
- Capital próprio necessário
- 75 705 €
- Prestação mensal
- 668 €
- Rentabilidade bruta
- 3,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -302 €
- Preço198 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões4472 €
- Imposto do Selo (escritura)1584 €
- Imposto do Selo (crédito)950 €
- Escritura, registo e banco1975 €
- Obras27 123 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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